Why Invest in Switzerland

Großflächiges Bauland ist rares Gut

Gerade in den Ballungsräumen ist der Wettbewerb um großflächiges Bauland besonders hoch. Bebaubare Grundstücke für größere Logistikzentren mit einer guten Verkehrsanbindung und entsprechenden Emissionsmöglichkeiten gibt es in der Schweiz kaum und werden von den Kommunen auch nur selten ausgewiesen. Sie legen das Planungsrecht bei Flächen für gewerbliche Nutzungen häufig sehr restriktiv aus und erhoffen sich eher emissionsarme Nutzungen mit einer hohen Arbeitsplatzdichte. Hinzu kommt die Topografie, die großflächige Logistiknutzungen vielerorts ausschließt. Die Flächenknappheit gilt insgesamt als eines der größten Hemmnisse für den schweizerischen Logistikimmobilienmarkt. Deshalb geraten Standorte außerhalb der etablierten Logistik-Hotspots stärker in den Fokus von Unternehmen. Wenn überhaupt, können sie oft nur dort Neubauprojekte realisieren.

Neubauprojekte werden vorwiegend durch Eigennutzer realisiert

Der Flächenbedarf für Logistiknutzungen in der Schweiz nimmt wie auch in anderen europäischen Ländern seit mehreren Jahren zu. Die Nachfrage kann bei weitem nicht bedient werden, womit man von einem Nachfrageüberhang sprechen kann. Im Zeitraum 2017 bis 2021 wurden durchschnittlich rund 200.000 m² an Logistikflächen auf Brachflächen und der grünen Wiese fertiggestellt (CBRE, 2021). Hier handelt es sich jedoch meist um kleinteilige Einheiten zur Eigennutzung. Vermietungsobjekte ab 5.000 m² machten im Jahr 2021 weniger als 5 % des Fertigstellungsvolumens aus. Spekulative Projektentwicklungen durch Investoren sind selten. Die Leerstandsquote ist dementsprechend gering und lag im Jahr 2022 bei 2,0 % bezogen auf den Gesamtbestand.

Mietpreise steigen deutlich

Das höchste Preisniveau wird in Zürich erzielt, wo die Spitzenmiete für moderne Logistikflächen zuletzt bei 20,50 EUR/m² lag. In Genf wurden für ähnliche Mietflächen 17,50 EUR/m² und im Wirtschaftszentrum Basel bis zu 15,00 EUR/m² in Premiumlagen aufgerufen. Zum Vergleich: Im teuersten deutschen Top-Markt München lag die Spitzenmiete bei knapp 10,00 EUR/m². Diesbezüglich ist auf das allgemein deutlich höhere Preisniveau in der Schweiz hinzuweisen, was den Abstand zu deutschen Logistikmärkten relativiert.

Durch die sehr restriktive Flächenneuausweisung und das generell geringe Angebot an Mietflächen sind die Spitzenmieten in den vergangenen Jahren kontinuierlich angestiegen. In den vergangenen drei Jahren erhöhte sich die Spitzenmiete in den drei Spitzenmärkten um jeweils 17 bis 25 %. Durch die angespannte Marktsituation ist von einem weiteren Anstieg der Mietpreise auszugehen.

Assetklasse Logistik rückte in den letzten Jahren mehr in den Fokus von Investoren

Die Assetklasse rückte in den letzten Jahren mehr in den Fokus von Investoren, die eine Diversifizierung ihrer Portfolios verfolgen. Der Nachfrageüberhang führt dazu, dass Logistikimmobilien insgesamt als sichere und stabile Anlage mit Entwicklungspotenzial wahrgenommen werden. Der Investmentmarkt für diese Assetklasse ist bedingt durch die überschaubare Menge an anlagefähigen Objekten, vergleichsweise klein. In den vergangenen Jahren gab es durchschnittlich zehn Transaktionen ab einem Wert von min. 10 Mio. EUR pro Jahr.

Das Transaktionsvolumen lag seit 2013 im Durchschnitt bei rund 450 Mio. EUR, wobei die Jahreswerte aufgrund der geringen Anzahl der Transaktionen sehr unterschiedlich ausfielen. Im Zeitverlauf lässt sich tendenziell eine höhere Marktaktivität ab 2013 erkennen. Im vergangenen Jahr wurde ein Rekordergebnis auf dem Investmentmarkt erzielt. Die europaweit zu beobachtende Zurückhaltung der Investoren zeigt sich auch in der Schweiz. Seit Jahresbeginn wurden lediglich 62 Mio. EUR umgesetzt.

Auch in der Schweiz haben sich seit Frühjahr 2022 die Finanzierungsbedingungen, wenn auch in einem geringeren Maße, deutlich verändert. Der Leitzins wurde schrittweise um 250 Basispunkte auf 1,75 % erhöht. Im selben Zeitraum stieg der EZB-Leitzins um 450 Basispunkte an. Dementsprechend fiel auch die Dekompression der Renditen in der Schweiz geringer aus. Die landesweite Spitzenrendite für Logistikimmobilien erhöhte sich seit dem Tiefstand im Mai 2022 um 60 Basispunkte, während es in Deutschland 100 Basispunkte waren.

Die Nettoanfangsrendite für Premium-Objekte lag zur Jahresmitte 2023 in Zürich bei 4,40 % und in Genf bei 4,60 %. Sie lagen damit ca. 40 Basispunkte über den Spitzenrenditen in den deutschen Logistik-Hotspots. In Basel lag die Spitzenrendite bei 5,20 %. Im dritten Quartal zeigte sich eine Stabilisierung der Renditen.

Warum sind Logistikimmobilien in der Schweiz also ein attraktives Investment?

Der Investmentmarkt für Logistikimmobilien ist bedingt durch die allgemein hohe Kostenstruktur und den hohen Grad an Eigennutzern vergleichsweise klein. Spekulative oder Built-to-suit- Projektentwicklungen sind durch das häufig restriktive Planungsrecht sowie die hohen Grundstücks- und Realisierungskosten eher selten. Gleichzeitig entspricht der Immobilienbestand mit einem Durchschnittsalter von 30 Jahren oftmals nicht den heutigen Nutzeranforderungen. Es besteht ein hoher Investitionsbedarf, um den Bestand fit für die Zukunft zu machen.

Potenziale ergeben sich also vor allem in der Neupositionierung von Bestandsobjekten unter Berücksichtigung von ESG-Kriterien, was auch in Deutschland immer mehr an Bedeutung gewinnt. Durch den Trend zur Auslagerung von Logistikprozessen an externe Dienstleister könnten ehemals eigengenutzte Objekte auf den Markt kommen. Insgesamt können Bestandsobjekte aufgrund der hohen Flächennachfrage und guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in der Schweiz ein attraktives Investment darstellen.