Der europäische Logistikimmobilienmarkt ist trotz der aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sehr vital. Im Fokus der Investoren stehen dabei vor allem die großen Märkte Deutschland, UK, Frankreich und Niederlande. Ein Land, das dabei von vielen Investoren übersehen wird, ist Belgien. Der Markt ist bislang noch stark durch Eigennutzungen geprägt, gewinnt aber aufgrund der räumlichen Lage im Herzen Europas und hohen Flächennachfrage in dieser wirtschaftsstarken Region immer mehr an Attraktivität.
Durch die anhaltend hohe Nachfrage, die geringe Leerstandsrate sowie ein Mangel an Baugrundstücken in vielen Regionen steigen die Mieten. Diese Entwicklung wurde zuletzt durch die gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten noch einmal beschleunigt. Insgesamt führen diese Aspekte zu einer hohen Attraktivität dieser Assetklasse, wenngleich Investoren auch bei Investments in Logistikimmobilien zuletzt durch die veränderten Rahmenbedingungen am Kapitalmarkt eher zurückhaltend waren.
Die wichtigsten Logistikimmobilienmärkte in Europa sind Deutschland, UK, Frankreich und die Niederlande. Dort erfolgt auch ein erheblicher Anteil der Investments in Logistikimmobilien. Ein Markt im Zentrum der Blauen Banane, der dabei oft von vielen europaweit agierenden Investoren übersehen wird, ist Belgien. Das Land mit seinen rund 11,6 Mio. Einwohner:innen verfügt über starke wirtschaftliche Verflechtungen mit seinen Nachbarländern. Die generell hohe Wirtschaftskraft weist jedoch innerhalb des Landes starke regionale Unterschiede auf. Während man im Großraum Brüssel und Flandern eine Vielzahl an produzierenden Hightech-Unternehmen sowie wissensintensiven Dienstleistungen findet, ist Wallonien noch stark vom Strukturwandel der Montanindustrie geprägt.
Belgien ist seit dem Mittelalter ein wichtiger Handels- und Produktionsstandort sowie ein bedeutender Umschlagsplatz. Der Hafen Antwerpen-Brügge ist heute nach Rotterdam der wichtigste Seehafen in Europa und übernimmt auch für deutsche Unternehmen eine wichtige Funktion. Knapp 30 Prozent des dortigen Umschlages entfiel auf diese Gruppe. Belgien zeichnet sich durch eine attraktive Infrastruktur mit einem sehr dichten Straßen- und Schienennetz aus. Neben den beiden großen Seehäfen gibt es auch zahlreiche gewerblich geprägte Wasserstraßen. Die wichtigsten Umschlagsplätze für Luftfracht sind die Flughäfen in Brüssel (Zaventem) und Lüttich.
Die Logistikwirtschaft spielt in Belgien eine wichtige Rolle für die Wirtschaft und den Handel. Das Land verfügt über eine hochentwickelte Logistikindustrie, die eine breite Palette von Dienstleistungen anbietet. Die Branche ist insbesondere in der Region Flandern gut etabliert, wo sie für einen bedeutenden Teil des BIP verantwortlich ist. Darüber hinaus haben viele internationale Unternehmen ihre europäischen Logistikzentren in Belgien angesiedelt.
Der Bestand an Light Industrial und Logistikimmobilien summierte sich im ersten Quartal 2023 auf rund 44,1 Mio. m², wobei rund 70 % davon auf Flandern und jeweils rund 15 % auf den Großraum Brüssel und Wallonien entfallen. Seit 2019 ist der Immobilienbestand in diesem Segment um rund 14 % gewachsen. Die Leerstandsquote ist in den vergangenen Jahren trotz des immensen Zuwachses an Gebäudefläche kontinuierlich gesunken und lag zuletzt bei lediglich 0,9 %.
Grund hierfür ist die anhaltend hohe Flächennachfrage, die in den letzten Jahren immer neue Rekorde erzielt hat. In den vergangenen zehn Jahren umfasste der Flächenumsatz durchschnittlich 1,73 Mio. m², wobei in der ersten Hälfte der Umsatz bei 1,39 Mio. m² und in der zweiten Hälfte bei 2,06 Mio. m² lag. Trotz der wirtschaftlichen Unsicherheiten gab es im Jahr 2022 nur einen geringfügigen Rückgang des Flächenumsatzes und auch im ersten Quartal 2023 lag der Flächenumsatz mit rund 330.000 m² auf einem durchschnittlichen Niveau. Die hohe Nachfrage äußerte sich in einem deutlichen Anstieg der Spitzenmiete. Diese erhöhte sich seit 2013 in den Logistikregionen Brüssel und Antwerpen um jeweils etwa ein Drittel.
Im Vergleich zu den Niederlanden zeigt sich, dass der belgische Logistikimmobilienmarkt stark durch Eigennutzungen geprägt ist. Dementsprechend ist der Investmentmarkt deutlich kleiner. Während seit 2008 in Belgien durchschnittlich rund 20 Transaktionen pro Jahr erfolgten, waren es in den Niederlanden ca. 195. Das Investmentvolumen fiel in den Niederlanden etwa acht Mal so hoch aus wie in Belgien. Im Durchschnitt der letzten zehn Jahre wurden rund 350 Mio. EUR pro Jahr in Belgien umgesetzt, wobei die höchsten Ergebnisse jeweils in den letzten drei Jahren erzielt wurden. Der Fokus der Investmentaktivitäten liegt auf den beiden größten Städten Brüssel und Antwerpen sowie dem Korridor zwischen den beiden Metropolen. Im geringeren Maße trifft dies auch auf andere flämische Regionen wie Gent und Genk zu. Die Zahl der Investments in Wallonien fiel in den vergangenen Jahren gering aus.
Abbildung 2: Transaktionen für Light Industrial und Logistikimmobilien in Belgien 2000–2023 Quelle: Real Capital Analytics, GARBE Industrial Real Estate
Wie in den meisten europäischen Top-Märkten war auch auf dem Investmentmarkt für Logistik- und Light Industrialimmobilien in Belgien eine starke Renditekompression in den vergangenen Jahren zu beobachten. In Brüssel und Antwerpen verringerte sich diese jeweils von rund 7,00 % im Jahr 2013 auf zuletzt 4,60 bzw. 4,50 %. Zum Vergleich: Damit liegt sie über den Vergleichswerten in den Top-Märkten der Nachbarländer Deutschland (3,40 %) und Niederlande (4,20 %). Aufgrund der geo- und finanzpolitischen Rahmenbedingungen stiegen die Renditen in der zweiten Hälfte des Jahres 2022 in allen drei betrachteten Top-Märkten deutlich an.
Belgien weist durch die zentrale Lage innerhalb Europas und die gut ausgebaute Infrastruktur eine hohe Standortattraktivität auf. Durch die räumliche Nähe zu anderen wichtigen europäischen Absatzmärkten sowie die Seehäfen in Antwerpen und Brügge ist Belgien ein bedeutender Logistikstandort mit Potenzialen.
Belgien hat eine starke Wirtschaft mit Branchenschwerpunkten in der Automobilindustrie, dem Maschinenbau und der Lebensmittelverarbeitung. Diese Branchen benötigen Logistik- und Lagerflächen, um ihre Produkte zu lagern und zu vertreiben. Die Nachfrage nach Logistikimmobilien in Belgien steigt aufgrund des Wachstums des E-Commerce und der steigenden Bedeutung von Lieferkettenoptimierung. Hinzu kommen geplante Investitionen in erneuerbare Energien, wie etwa Offshore-Windparks an der belgischen Küste. Die Anforderungen an die Logistikinfrastruktur werden dabei immer komplexer und erfordern mehr Flexibilität und Effizienz.
Der belgische Logistikimmobilienmarkt bietet Investoren attraktive Rahmenbedingungen, da die Nachfrage nach Logistikimmobilien steigt, aber das Angebot begrenzt ist. Dies führt zu einer höheren Miete und einer höheren Kapitalrendite. Insgesamt bietet der belgische Logistikimmobilienmarkt eine vielversprechende Möglichkeit für Investoren, von den Vorteilen einer günstigen geografischen Lage, einer starken Wirtschaft und einer wachsenden Nachfrage nach Logistikimmobilien zu profitieren.
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