GARBE Impact Map – Megatrend ESG

Maßgebliche Treiber der Nachhaltigkeit sind Corporate Social Responsibility (CSR) und Environmental, Social, Governance (ESG). Mit CSR ist die gesellschaftliche Verantwortung von Unternehmen im Sinne eines nachhaltigen Wirtschaftens gemeint. Der auf Freiwilligkeit beruhende Ansatz gilt jedoch als wenig präzise und deswegen als überholt. ESG greift den CSR-Gedanken auf und präzisiert die Bereiche, auf die sich die Verantwortung bezieht: Ökologie (Environmental), Soziales (Social) und Unternehmensführung (Governance). Diese Aspekte gewinnen nicht zuletzt aufgrund der zunehmenden Regulierung von außen sowohl in der EU-Taxonomie als auch in der Immobilienwirtschaft immer stärker an Bedeutung. Ziel der EU-Taxonomie ist es, anhand einer „grünen Liste“ eine Klassifikation nachhaltiger Wirtschaftstätigkeiten zu ermöglichen. Die dadurch neugeschaffene Transparenz erlaubt eine zielgerichtete Lenkung von Kapital in nachhaltige Investitionen. Dieser von außen festgelegte Rahmen beinhaltet auch zahlreiche ESG-Kriterien. Im Bereich der Immobilienwirtschaft können folgende Merkmale für die unterschiedlichen Kriterien beispielhaft genannt werden:

Der Ruf wird lauter – ESG auf allen Managementebenen

War der Ruf nach Nachhaltigkeit vor 20 Jahren noch leise, ist die Forderung nach ihr auf allen Managementebenen, in allen Assetklassen und bei allen Objekten nicht zuletzt dank zunehmender Regulation inzwischen deutlich hörbar. Dabei stehen für die Umsetzung auf den verschiedenen Ebenen diverse Instrumente und Möglichkeiten zur Verfügung.
Auf Immobilienfondsebene sind die Schaffung von Markttransparenz in Bezug auf ESG-Kriterien sowie die schrittweise Umsetzung eines Reportings und Benchmarkings anhand von GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark)  grundlegende Schritte. GRESB ermöglicht durch die Festlegung internationaler Standards ein transparentes Portfolioreporting. Darunter befindet sich mit CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) auch ein Standard zur CO₂-Berechnung mit Dekarbonisierungspfaden, die sich an den Pariser Klimazielen orientieren, um den globalen Temperaturanstieg auf 2 °C bzw. 1,5 °C zu begrenzen. Daneben können für die Portfoliozusammensetzung Leitsätze festgelegt werden, die das Ziel verfolgen, alle Aspekte des ESG zu berücksichtigen. Weitere Instrumente stellen das Streben nach Diversität und die Wahl der Geschäftspartner nach Ausschlusskriterien dar. Hier können die UN-Nachhaltigkeitsziele (UN Sustainable Development Goals) als Mindestanforderung gelten.

Auf Asset-Manager-Ebene steht vor allem die Umsetzung der übergeordnet festgelegten Maßnahmen und Ziele im Vordergrund. Dies beinhaltet neben der Einhaltung der Vorgaben des Vehikels bei der Portfoliozusammensetzung und Projektentwicklung auch die Erweiterung von Due-Diligence-Kriterien um ESG-Aspekte. Des Weiteren sind die bewusste Auswahl der Geschäftspartner nach ESG-Ausschlusskriterien, soziales Engagement und Verantwortungsbewusstsein als Arbeitgeber Handlungsfelder. Auch die Nutzung der Marktposition für fortgesetzte Gespräche mit GRESB zur Weiterentwicklung und Verbesserung der Methoden des Frameworks sollte verfolgt werden.

Auf der Objektebene sind die Maßnahmen und Instrumente abhängig vom jeweiligen Objekttyp. Doch egal ob Core/Core+, Value-Add oder Neubau: Generell gilt auch hier, die auf Fondsebene festgelegten ESG-Richtlinien in die Asset-Auswahl und Investitionsprozesse konsequent zu implementieren. Voraussetzung ist in allen Fällen ein kontinuierliches Engagement und ein stetes Monitoring zur Identifikation von Optimierungsmöglichkeiten. Auch die Bewertung von Mietverträgen und Umsetzung von Standards („green lease“) tragen zu einer nachhaltigen Immobilie bei. Die Nutzung von potenziell vorhandenen Zertifikaten und Rahmenwerken (z. B. BREEAM, LEED, DGNB) stellt daneben die Einhaltung festgelegter Standards sicher.

Merkmale einer nachhaltigen Logistikimmobilie

Auch GARBE ist sich seiner ökologischen, sozialen und ökonomischen Verantwortung bewusst und bereitet seine Fonds sukzessive für ein Reporting nach GRESB vor. Dabei erlaubt es der 360-Grad-Managementansatz von GARBE, alle relevanten ESG-Kriterien in den unterschiedlichen Managementebenen abzudecken. Mehr über das Thema ESG bei GARBE erfahren Sie hier. Auf der Objektebene fängt dies mit der Überzeugung an, dass es in vielen Fällen ressourcenschonender ist, in ältere Bestandsimmobilien zu investieren und diese weiter zu betreiben, statt immer einen Neubau bzw. Abriss/Neubau anzustreben. Denn sowohl sanierte als auch unsanierte Hallen verfügen über einen Startvorteil aufgrund der neutralen „grauen Energie“ der Bauphase. [Link zu „Es muss nicht immer Neubau sein] Insgesamt unterscheiden sich das Instrumentarium und die Möglichkeiten, den ESG-Gedanken bei Bestandsimmobilien und Projektentwicklungen anzuwenden, deutlich.

Die Umsetzung von ESG-Maßnahmen bei Bestandsimmobilien gestaltet sich aufgrund der limitierten Möglichkeiten einer Anpassung oftmals diffiziler. Neben Maßnahmen zur Verlängerung des Lebenszyklus sind ökologisch und ökonomisch nachhaltige Sanierungs-/Zusatzmaßnahmen wie Smart Metering, LED-Beleuchtung, Solaranlagen, Ladestationen für E-Mobilität und Begrünung mögliche Ansätze. Daneben stellen Nachrüstungen von Fahrradunterständen, Erholungsmöglichkeiten im Außenbereich oder die Einrichtung ansprechender Sozialräume Instrumente für die Umsetzung der sozialen Kriterien dar. Auch wenn die genannten Mittel mit vergleichsweise geringem Einsatz umgesetzt werden können, haben sie eine deutlich verbesserte Ökobilanz und ESG-Konformität zur Folge.

Die Umsetzung der festgelegten ESG-Kriterien im größeren Rahmen ist dagegen bei Projektentwicklungen einfacher umsetzbar. Die Vorgaben können direkt bei der Planung Berücksichtigung finden. Dies bedeutet, zunächst zu prüfen, ob ein Abriss/Neubau einer Bestandsimmobilie innerhalb eines gewachsenen Gewerbegebietes im Ballungsraum (Brownfield) möglich ist, um weitere Flächenversiegelung zu vermeiden. Insbesondere objektspezifische Möglichkeiten, wie der verantwortungsvolle Umgang mit Materialien, u. a. durch Recycling sowie die Verwendung recyclefähiger Baumaterialien nach dem Cradle-to-Cradle-Prinzip, die Schaffung flexibler Nutzungskonzepte oder die Nutzung erneuerbarer Energien bspw. durch Photovoltaikanlagen, können bei der Umsetzung herangezogen werden. Aspekte wie die Vermeidung von Flächenversiegelung in der Pflasterung, eine höhere Energieeffizienz durch eine optimierte Dämmung von Dach, Fassade, Glasflächen sowie Grünflächen oder Fassaden- und Dachflächenbegrünung tragen ebenfalls zu mehr Nachhaltigkeit der Neubauimmobilie bei. Daneben können Themen der Sozialverträglichkeit wie Fassaden- und Außenbereichsgestaltung, ÖPNV-Anbindung oder Sozialräume einfacher umgesetzt werden.