GARBE knows Europe – Country Scope

Polens Aufholjagd im Logistiksektor

Polen ist mit ca. 38 Mio. Einwohnern das größte EU-Mitglied in Mittelosteuropa, das 2019 mit einem Bruttoinlandsprodukt von 502,4 Mrd. EUR[1] einen bemerkenswerten wirtschaftlichen Aufschwung seit der politischen und wirtschaftlichen Transformation in den 90er-Jahren vorweisen kann. Auch der polnische Logistikimmobilienmarkt weist eine positive Entwicklung in den letzten Jahren auf und erlebte aufgrund des starken Preiswachstums in anderen europäischen Top-Märkten einen deutlichen Nachfragezuwachs.

Die markante Steigerung der Attraktivität des Logistiksektors nahm ihren Anfang bereits mit Polens Beitritt zur EU 2004. Kurz darauf begannen einige internationale Unternehmen mit der Neuausrichtung ihrer Produktions- und Distributionsnetzwerke gen Osten. Aufgrund seiner strategischen Lage an der Kreuzung zahlreicher wichtiger europäischer Transportrouten, der günstigen Grundstücks- und Mietpreise, des geringen Lohnkostenniveaus sowie des vorhandenen Fachpersonals profitierte der Logistikmarkt Polens maßgeblich von der Neuorientierung der Unternehmen. Daneben sorgten und sorgen hohe Investitionen seitens des Staates in den Ausbau der Infrastruktur sowie auch umfassende Förderungen von der EU für eine zusätzliche Attraktivitätssteigerung. Allein 2019 flossen 3,3 Mrd. EUR in den Ausbau polnischer Landstraßen und Autobahnen. Aktuell sind Schnellstraßen in einer Länge von 1.290 km im Bau, rund 2.140 weitere Kilometer sind in konkreter Vorbereitung.[2] Mit einem Wirtschaftswachstum von 8,8 % im Bereich Transport/Logistik/Kommunikation ist die dortige Logistikbranche einer der am schnellsten wachsenden Sektoren der polnischen Wirtschaft. Bereits gegenwärtig ist der Bereich mit einem Anteil von mehr als 11 % an der nominalen Bruttowertschöpfung eine der tragenden Wirtschaftssäulen.[3]

Infrastrukturausbau sorgt für aufstrebende Teilmärkte

Der Logistikmarkt in Polen konzentriert sich bisher überwiegend auf die Woiwodschaften (Verwaltungsbezirke) um Posen, Warschau, Lodz, Kattowitz und Breslau. In diesen fünf etablierten Logistikregionen befinden sich etwa 80 % der modernen Logistikflächen. Durch die massiven Investitionen in die Straßen- und Transportinfrastruktur gewinnen aber dezentralere Regionen wie Danzig, Stettin, Bydgoszcz, Białystok oder Lublin zunehmend an Bedeutung als Logistik-Hubs und geraten vermehrt in den Fokus von Entwicklern und Investoren. Aktuelle Großprojekte in Stettin oder Bydgoszcz zeugen von der zunehmenden Attraktivität dieser Teilmärkte.

Marktindikatoren belegen dynamische Entwicklung

Die hohe Dynamik des polnischen Logistikimmobilienmarktes und die wachsende Nachfrage lässt sich deutlich in der Fünf-Jahres-Entwicklung der Marktindikatoren ablesen. Durch die hohe Bautätigkeit verdoppelte sich der Logistikflächenbestand Polens seit 2016 nahezu und erreichte Ende 2020 ca. 20,6 Mio. qm. Ein Flächenzuwachs, mit dem Polen nicht nur Spitzenreiter in Mittelosteuropa ist, sondern auch etablierte Länder im Westen Europas in den Schatten stellt. Im gleichen Zeitraum stieg die Spitzenmiete um 16 % auf 4,30 EUR/qm. Während die höchsten Mieten in der Logistikregion Warschau erreicht wurden, konnten Kattowitz und Breslau mit einem durchschnittlichen Jahreswachstum von +4,8 % das stärkste Mietpreiswachstum vorweisen. Der Bedeutungszuwachs Polens als Logistikmarkt blieb auch auf Investorenseite nicht unbeachtet und mündete in eine wachsende Nachfrage nach Investmentobjekten. Das zunehmende Interesse pushte das Transaktionsvolumen 2020 auf ein neues Allzeithoch von rd. 2,6 Mrd. EUR und drückte auf die Renditen. Insgesamt sank die Spitzenrendite seit 2016 um 1,10 %-Punkte und lag Ende 2020 bei 5,20 %. Dieser dynamischen Entwicklung zum Trotz ist das Preisniveau im Vergleich zu Westeuropa weiterhin auf einem moderaten Niveau und für Anleger attraktiv. Einen Überblick über die Top-Mieten und -Renditen in den einzelnen polnischen Logistikmärkten 2020 finden Sie auf unserer GARBE PYRAMID-Map.

Top-Markt (noch) in zweiter Reihe

Auch wenn der Logistikimmobilienmarkt Polen im Vergleich zu den europäischen Primärmärkten wie in Deutschland oder den Niederlanden noch in zweiter Reihe steht, ist er bei der aktuellen Entwicklung auf dem besten Weg, sich als Top-Markt zu etablieren. Die hohe Dynamik der vergangenen Jahre wird sich auch in Zukunft fortsetzen. Der große Nachholbedarf im E-Commerce-Sektor wird zusätzlich als Nachfragetreiber fungieren und weite Teile des neuentstehenden Flächenangebots absorbieren. Von Investorenseite ist in Anbetracht des vergleichsweise moderaten Preisniveaus sowie des attraktiven Renditelevels von steigendem Interesse auszugehen.