Wie hoch ist das Lösungspotenzial von Brownfields zur Bekämpfung des Logistikflächenmangels?

Neue Flächen werden kaum noch ausgewiesen und sind immer schwieriger zu akquirieren

Angesichts des hohen Flächenbedarfs sind geeignete Flächen zunehmend seltener zu finden. Und um die wenigen verfügbaren Greenfields entbrennen derzeit äußerst kompetitive Bieterverfahren, sodass die Grundstückspreise massiv anziehen und nicht selten sämtliche Kalkulationen ad absurdum führen.
Entspannung durch die Neuausweisung von Gewerbe- und Industriegebieten (Greenfields) ist eher nicht zu erwarten. Und falls doch Neuausweisungen geplant sind, sind die Genehmigungs- und Planungsprozesse langwierig und von hohen Hürden gekennzeichnet. Vor dem Hintergrund, dass die ökologischen Folgen einer ungebremsten Bautätigkeit minimiert und die werthaltige, nicht replizierbare Ressource Bodenfläche geschützt werden soll, sind diese Hürden absolut sinnvoll und verständlich. Das Ziel soll durch nachhaltiges Flächenmanagement realisiert werden, mit dem die Flächenversiegelung in Deutschland von aktuell rund 63 Hektar pro Tag bis 2030 auf nur noch 30 Hektar pro Tag reduziert werden soll. Die Flächenversiegelung soll dadurch effektiver gesteuert und in geordnete Bahnen gelenkt werden. Die EU-Kommission strebt bis 2050 sogar an, die Flächenversiegelung auf eine Nettonull zu reduzieren. Die Aussichten für Neubauten auf der grünen Wiese sind daher schwierig.

Brownfields als Hoffnungsträger für die Logistikimmobilienentwicklung

Eine Lösung kann sein, sich verstärkt auf Bestandsimmobilien zu fokussieren. Von der Klimabilanz her gesehen, ist dies in vielen Fällen ohnehin zu favorisieren. Die Leerstandsrate im Querschnitt der deutschen Logistikimmobilienlandschaft wird in der Berichterstattung allerdings mit äußerst geringen 1–3 % angegeben. Daher ist die Nutzung von bestehenden Liegenschaften, zumindest aus jetziger Marktsicht, nur selten eine echte Option.
Was bleibt, ist die Suche nach bereits bebauten Standorten, die aus der Nutzung gefallen sind. Da spätestes ab 2050 ohnehin nur Neubaumaßnahmen durchgeführt werden können, wenn ein anderes Grundstück entsiegelt wird, haben viele Marktteilnehmer heute schon die Brownfield-Strategie fest im Blick.

Wie und wo Brownfields suchen und finden? Nationales Kataster deutscher Brachflächen benötigt

Brownfields werden in steigender Anzahl benötigt, um den jetzigen, vor allem aber den zukünftigen Flächenbedarf umsetzen zu können. Doch wie lassen sich diese Flächen finden und sind sie ausreichend genug vorhanden? Diese Frage ist schwer zu beantworten, denn dazu müsste zunächst bekannt sein, wo und wie viele Brownfield-Flächen überhaupt zur Verfügung stehen.¹ Gesicherte Erkenntnisse hierzu gibt es nicht. Ein nationales Brachflächenkataster wäre erstrebenswert.

Zwar hat das Bundesumweltamt bereits vor 15 Jahren berichtet, dass ca. 150.000 bis 176.000 Hektar zur Verfügung stehen. Doch gesichert, fortgeschrieben und vor allem qualitativ und geografisch heruntergebrochen ist diese Angabe nicht. Hier ist noch mehr Grundlagenwissen erforderlich. Aus diesem Grund wird auch das Thema „Flächenkataster“ beim neu gegründeten Verband als eine der wichtigsten Aufgaben gesehen. Andere Länder, z. B. das Vereinigte Königreich, sind hier bereits deutlich weiter und haben ihre Bestände genau inventarisiert.Solange kein flächendeckendes Kataster verfügbar ist, müssen Projektentwickler kreativ und innovativ handeln, um frühzeitig geeignete Flächen lokalisieren und akquirieren zu können. GARBE arbeitet beispielsweise an einer optimierten digitalen Identifikation von potenziellen Brownfield-Standorten.

Klassifizierungen von Brownfields definiert: Aufwertung von brachen Flächen

Die Strategie Brownfields, also vorgenutzte oder aus der Nutzung herausgefallene Flächen zu nutzen, ist nicht neu. Je nach Lagetypus – in urbanen oder Außenbereichen gelegen – müssen jedoch andere Brownfield-Quellen im Suchraster berücksichtigt werden.

Urbane Lagen

In urbanen Lagen können die Grundstücksquellen für Brownfields höchst unterschiedlich ausfallen, da Logistikimmobilien für die Urbane Logistik meist viel kleiner sind. Stellenweise können auch geschlossene Freizeit- und Kultureinrichtungen sowie ehemalige kommunale Infrastrukturen genutzt werden. Ungenutzte Büroimmobilien, ursprünglich ebenfalls eine mögliche Grundstücksquelle, gibt es derzeit so gut wie nicht, sodass hier nur wenig nennenswerte Potenziale als urbane Brownfield-Quelle schlummern. Selbst wenn, wären eher Lagen in städtischen Randbereichen oder peripheren Bürozentren relevant. Handelsobjekte, die durch veränderte Konsummuster in Verbindung mit dem E-Commerce-Boom in Bedrängnis geraten sind, können ebenfalls eine Quelle urbaner Brownfields darstellen. Auch hier insbesondere dann, wenn sie eher in fachmarktaffinen Lagetypologien zu finden sind.

Außenbereich

Letztlich wird die Masse an geeigneten Arealen dennoch außerhalb der Stadtzentren benötigt werden. Neben Industrie- und Bahnflächen² werden daher weitere Quellentypen notwendig. Hierzu gehören vor allem ehemalige Abbaugebiete, Steinbrüche, Deponien und militärische Konversionsflächen. Aber auch aus der Nutzung herausgefallene Regionalflughäfen o. Ä. können gegebenenfalls mit entsprechendem Aufwand wieder zurück in den natürlichen Kreislauf des Immobilienzyklus geführt werden.

Brownfield gefunden: Projektentwickler werden mit den Risiken allein gelassen

Das alleinige Auffinden eines Brownfield-Areales ist nur der erste Schritt in Richtung einer Nutzbarmachung. Während von Greenfields mit Baurecht selten größere Probleme ausgehen, sind Brownfields häufig mit unzähligen Unwägbarkeiten belastet, auf die sich ein bauwilliger Akteur einlassen muss. Da Brownfields nicht selten Industrieflächen sind, die bis in die Gründerzeit (ca. 1870) zurückreichen, sind Planwerke und Dokumentationen zu bekannten Hindernissen Mangelware. Zum einen sind die Areale häufig kontaminiert (Altlasten, Munition u. v. m.). Zum anderen sind häufig massive ober- und unterirdische Strukturen verbaut. Eine umfassende Dekontamination und Räumung ist notwendig. Diese Maßnahmen sind nicht nur äußerst kostenintensiv, sondern für die Beteiligten mit vielen Risiken versehen und langwierig.

Oft fühlen sich Projektentwickler und Investoren in dieser Phase alleingelassen. Letztlich wird ein kontaminiertes, keine Wertschöpfung erzeugendes und i. d. R. städtebaulich unansehnliches Areal revitalisiert. Die Logistik als eine der wirtschaftlichen Lebensadern der Volkswirtschaft erzeugt Arbeitsplätze und erfüllt systemrelevante Aufgaben. Damit wird eine gesamtgesellschaftlich wertvolle Aufgabe erfüllt. Risiken und Hürden müssen aber vollständig vom Projektentwickler getragen oder gemeistert werden. Hier wäre etwas mehr Unterstützung von staatlicher und kommunaler Seite wünschenswert, zumal ja auch das Ziel einer möglichst geringen Flächenversiegelung damit forciert wird.

GARBE hat viel Erfahrung in der Umsetzung von Brownfield-Projekten

Brownfields für Projektentwicklungen werden bei GARBE seit langer Zeit verfolgt. Mittlerweile konnte hier viel Erfahrung gesammelt werden. Die Westfalenhütte gilt dabei als eines der ambitioniertesten, aber auch erfolgreichsten Vorzeigeprojekte. Nach einem rund zehn Jahre andauernden, langwierigen Revitalisierungsprozess wurde 2018 die Gesamtmaßnahme abgeschlossen. Mit der letzten Ausbaustufe wurden auf dem Areal Distributionshallen mit einer Gesamtfläche von 225.000 m² vermietbarer Fläche realisiert.

Während dieser Zeit sind viele Risiken, die ein solches Projekt aufweisen kann, in der Tat Realität geworden. Insbesondere Kampfmittelfunde haben die Umsetzbarkeit immer wieder in Gefahr gebracht. Allein beim Bau der Westfalenhütte wurden zwölf Bombenverdachtsstellen ausfindig gemacht, in denen zwei Bomben lagen. Von diesen musste eine professionell entschärft werden. Fünf Zentner Bomben dieser Art benötigen zur Entschärfung einen Sicherheitsradius von bis zu einem Kilometer.
Bei einer anderen Projektentwicklung von GARBE musste 2014 in Salzgitter auf dem ehemaligen Areal der 1941 gebauten Stahlwerke Braunschweig tatsächlich eine amerikanische Fliegerbombe zur Explosion gebracht werden. Hier war der Zünder des Blindgängers zu stark für eine Entschärfung korrodiert. Darüber hinaus mussten 50.000 Tonnen Betonfundamente der Hauptrüstungshalle vor Ort gebrochen werden. Das Material wurde später für Gründungszwecke wiederverwendet.

Bis heute hat GARBE rund 1,3 Millionen m² an Brownfield-Logistikflächen fertiggestellt – die Suche nach neuen Brownfields wird jedoch immer schwieriger

Seit 2015 hat GARBE rund 1,3 Mio. m² an Logistikfläche auf Brownfield Grundstücken realisiert und damit einen erheblichen Beitrag zur Vermeidung von Flächenneuversiegelung beigetragen. Vor allem in den Jahren zwischen 2015 bis 2018 waren mehr als die Hälfte aller Logistikfertigstellungen Brownfields. Die Westfalenhütte machte allerdings ein Großteil dieser Entwicklungen aus. 2018 wurden sogar ausschließlich Brownfields realisiert. Hier muss jedoch betont werden, dass nur zwei Projektentwicklungen insgesamt fertiggestellt wurden. In den letzten Jahren ist es aber auch für GARBE immer schwieriger geworden, geeignete oder mit kalkulierbaren Risiken versehene Brownfields zu identifizieren. Aus diesem Grund fällt der Anteil deutlich niedriger aus, zumal nicht in allen Regionen Brownfields vorhanden sind.

Übersicht aller Brownfield-Projekte der GARBE Industrial Real Estate in Deutschland

Vor allem das schwer kalkulierbare Risiko eines Brownfield‑Engagements verhindert eine intensivere Verwendung dieser Grundstücksart. Dennoch stellen Brownfields eine Grundstücksquelle dar, die vor dem Hintergrund des steigenden Bedarfs und der zu minimierenden Flächenversiegelung zukünftig noch intensiver ausgeschöpft werden kann und muss. Die städtebaulichen und umweltpolitischen Risiken eines solchen Engagements sollten zumindest honoriert bzw. gefördert und so auf mehrere Schultern verteilt werden.