INTERVIEW MIT Maurits Smit, Managing Director Netherlands GARBE Industrial Real Estate Netherlands B.V.

2. Durch welche Besonderheiten unterscheidet sich der niederländische Logistikmarkt vom deutschen?

Die Struktur des Logistikmarktes in den Niederlanden unterscheidet sich aufgrund ihrer Größe deutlich von der in Deutschland. Der Markt ist insgesamt viel kompakter, und die etablierten Logistikregionen befinden sich vor allem um die größeren Städte im Süden oder Südwesten. Darüber hinaus ist aber auch ein gewisser Logistikbestand fast über das ganze Land verteilt, was zu einem vergleichsweise engmaschigen Logistiknetzwerk führt. Ein weiterer Unterschied ist die besondere Beziehung der Niederlande zum Wasser. Im Gegensatz zu Deutschland ist die Binnenschifffahrt aufgrund der zahlreichen Wasserstraßen von größerer Bedeutung für die Logistikbranche. In Bezug auf die Entwicklung des Logistikimmobilienmarktes sind jedoch ähnliche Trends wie in Deutschland zu erkennen. Auch in den Niederlanden können wir aufgrund der zunehmenden Attraktivität und der wachsenden Nachfrage ein steigendes Transaktionsvolumen feststellen. Darüber hinaus ist der Markt auch durch das anhaltende Wachstum der Mieten sowie die Renditekompression gekennzeichnet.

3. Wie hat sich die Coronapandemie auf den niederländischen Markt ausgewirkt und wie wird sie die zukünftige Entwicklung des Marktes beeinflussen?

Die Pandemie führte im Jahr 2020 zu einem Einbruch in allen wichtigen Segmenten. In Europas größtem Überseehafen Rotterdam sowie am Flughafen Schiphol wurden in den ersten neun Monaten 2020 rund neun Prozent weniger umgeschlagen als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Die Unterbrechung der globalen Lieferketten hatte jedoch nur begrenzte Auswirkungen auf den Logistikimmobilienmarkt. Der Markt blieb auch während der Krise äußerst robust. Im Gegenteil, das rasante E-Commerce-Wachstum sowie die relative Krisenresistenz von Logistikimmobilien als Investitionsobjekte führten zu einem deutlichen Nachfragesprung auf Seiten der Nutzer und Investoren. Dies ist auch auf die Umverteilung von Kapital aus Segmenten wie Einzelhandel, Büros, Gastgewerbe usw. zurückzuführen. Wir gehen davon aus, dass die Nachfrage nach Logistikflächen und -immobilien auch nach der Pandemie auf einem hohen Niveau bleiben wird. Neben den vergleichsweise attraktiven und sicheren Renditen werden die Entwicklungen, wie z.B. der zusätzliche Schub für den wachsenden E-Commerce-Sektor, anhalten. Es ist eher mit einer Verschiebung der Flächennachfrage zwischen den Wirtschaftssektoren zu rechnen.

4. Was sind derzeit die großen Nachfragetreiber auf dem niederländischen Markt?

Wie in anderen Ländern ist es vor allem der E-Commerce-Sektor, der den Markt und seine weitere Entwicklung bestimmt. Die Wachstumsschübe durch Corona und die zunehmende Verbrauchernachfrage nach Same-Day-Delivery führen zu einer steigenden Flächennachfrage, insbesondere nach zentrumsnahen Logistikflächen. Ein Trend, der sich aufgrund eines verfestigten veränderten Konsumverhaltens auch langfristig fortsetzen dürfte. Ein weiterer wichtiger Treiber ist der Brexit, der offensichtlich zahlreiche Unternehmen dazu veranlasst hat, sich für Vertriebsstandorte in den Niederlanden zu entscheiden. Auf diese Weise sichern sie sich auch nach dem Austritt Großbritanniens aus der EU ungehinderten Zugang zum Binnenmarkt der Europäischen Union. Steigende ökologische Anforderungen führen auch zu einer Veränderung der Nachfrage. Bis 2030 wollen die Niederlande die Treibhausgasemissionen um 49 % reduzieren und bis 2050 klimaneutral sein. Ein ehrgeiziges Ziel, das sich auch in Angebot und Nachfrage in der Logistikbranche widerspiegelt.

5. Welche Regionen werden voraussichtlich die neuen aufsteigenden Sterne in der niederländischen Logistiklandschaft werden und durch welche Merkmale unterscheiden sie sich von herkömmlichen Logistikregionen wie Rotterdam oder Amsterdam?

Der niederländische Logistikmarkt ist in Bewegung. Im Allgemeinen ergeben sich aus den aktuellen Entwicklungen drei interessante Möglichkeiten. Die erste Chance liegt in den sogenannten „neuen Logistik-Hotspots“. Aufgrund der Verfügbarkeit von anfänglich billigem Land werden Regionen wie Almere, Brabant oder Deventer/Enschede für Projektentwickler und Nutzer immer attraktiver. In diesen Bereichen ergeben sich für uns neue Möglichkeiten, an vorderster Front zu investieren und zu entwickeln. Die zweite Chance liegt in „Brachflächenentwicklungen“ – also der Nutzung bereits vorgenutzter oder aus der Nutzung gefallener Flächen – in traditionellen Logistik-Hotspots. Diese Standorte haben sich bewährt und erfreuen sich weiterhin einer hohen Nachfrage. Der Standort macht es möglich, Sonderentwicklungen durchzuführen, ohne dass wir im Vorfeld einen Mieter haben, worauf wir bei Entwicklungen auf der grünen Wiese angewiesen sind. Nicht zuletzt liegt eine weitere Chance, ähnlich wie in Deutschland, in Core Plus- und Value-Add-Assets in begehrten Lagen, da diese nicht die gleiche Renditekompression erfahren haben wie Core-Produkte.
Insgesamt sehen wir auf dem niederländischen Markt viele gute Möglichkeiten für attraktive Renditen. Unser erfahrenes Team hat bereits eindrucksvoll bewiesen, dass es in der Lage ist, die größten Chancen zu erkennen und verkörpert die nötige Flexibilität, um sich schnell an die veränderte Marktdynamik anzupassen. Darüber hinaus verfügen wir über alle notwendigen Disziplinen innerhalb des Unternehmens, um große Chancen zu finden, zu quantifizieren und zu managen.