GARBE Impact Map
Von 100 auf 0: Covid-19 deckt die Schwächen der Globalisierung auf
Das Jahr 2020 wird der Weltbevölkerung noch lange im Gedächtnis bleiben. Die Corona-Pandemie betrifft nicht nur die Gesundheit der Menschen, sondern hat massive Auswirkungen auf globale Wirtschaftsströme und damit die Art und Weise, wie wir Menschen leben. Es wurde auf den Prüfstand gestellt, wie wir uns mit Waren versorgen aber auch wie Güter produziert und transportiert werden. Die Vollbremsung der Weltwirtschaft, die zwar weltweit zu unterschiedlichen Zeiten und auch Intensitäten stattfand, hat aufgrund der damit verbundenen Verwerfungen eines gezeigt: Die aktuellen Strukturen unserer durchglobalisierten Welt sind relativ anfällig und weit weniger widerstandsfähig als gedacht. Die Corona-Pandemie baut somit einen neuen Handlungsdruck auf. Wie die Herangehensweisen und Lösungen im Detail ausfallen werden, lässt sich aktuell noch nicht näher skizzieren. Eines ist jedoch klar – in vielen Aspekten wird die Welt nach der Pandemie eine andere sein. Ebenso wie der Pandemieverlauf bzw. -bekämpfung werden auch die nachfolgende Effekte weltweit uneinheitlich verlaufen – immer aber auch den Standort Deutschland betreffen.
Subtil aber folgenreich: Megatrends und Treiber verändern die Rahmenbedingungen zunehmend
So gravierend die Pandemie auch ist – auch unabhängig von dieser wirken bereits seit längerem diverse Megatrends als Treiber auf Gesellschaft, Industrie und Wirtschaft. Diese wirken nicht immer disruptiv, sondern bilden sich häufig über längere Zeit aus. Der demografische Wandel ist beispielsweise ein sehr langfristig wirkender Faktor, der bereits seit Dekaden bekannt ist. Daher gerät er aber auch häufig aus dem Blickfeld oder wird vernachlässigt. Wenn aber die Baby-Boomer-Generation (1955-1969) ab 2020 in den Ruhestand geht, verliert der Arbeitsmarkt jährlich rund 1 Mio. Arbeitnehmer. Der Arbeitsmarkt wird sich dadurch sehr stark verändern und der Megatrend schlägt voll durch. Andere Treiber wie Additive Fertigungstechnologien (Lasersintering, 3D-Druck etc.) beeinflussen die Produktion enorm. Die Entwicklungszyklen von Prototypen eines 3D-Druckers bis hin zur breiten Anwendung in der Industrie sind jedoch langwierig, sodass eine Adaption möglich ist, wenn die Marktakteure entsprechend dafür sensibilisiert sind.
Demografischer Wandel und Additive Fertigung sind dabei nur zwei Beispiele, die noch nicht einmal in Gänze skizziert wurden. Daneben gibt es eine Vielzahl weiterer Megatrends und Treiber, die letztendlich ebenfalls die Logistikimmobilienwirtschaft beeinflussen. Diese Megatrends und Treiber prallen aus unterschiedlichen Vektoren und mit unterschiedlicher Geschwindigkeit auf Logistikimmobilien ein.
Welche Megatrends haben besondere Auswirkungen auf Logistikimmobilien? Und mit welchen Ausprägungen der Megatrends muss gerechnet werden? Auch wenn nicht alle Aspekte in voller Detailstufe dargestellt werden können, so soll in den kommenden Seiten immerhin skizziert werden, welcher Handlungsdruck sich dadurch aufbaut. Im Anschluss werden dann Anpassungsstrategien der verschiedenen Managementebenen von Logistikimmobilien aufgezeigt.
Wandelndes Marktumfeld
Während Logistiker in der Vergangenheit häufig selbst Eigentümer der Logistikimmobilien waren, wird zunehmend ein Investorenmodell gefahren, bei dem das Eigeninvest entfällt und Flächen angemietet werden. Auch E-Commerce und andere Treiber steigern den Flächenbedarf enorm. Die gestiegene Nachfrage trifft auf ein Marktumfeld, dass sich neu ausrichtet. Immobilien aus Deutschland werden in den Nachwehen der Finanzmarktkrise immer stärker von internationalen Marktakteuren akquiriert. Dies erfolgt teilweise über Portfoliotransaktionen, damit ein schneller Markteintritt mit entsprechendem Fußabdruck ermöglicht wird. Hintergrund ist die andauernde Niedrigzinsphase, die viele klassische Anlagemöglichkeiten unattraktiv werden lässt. Folgen und Hintergründe werden in der Rubrik Treiber dargestellt. Dabei werden nur ein paar besonders prägende Treiber selektiert und skizziert.
Negativ-/Niedrigzinsphase
Aufgrund der veränderten Zinsstrukturen und der expansiven Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) als Folge der Finanzmarktkrise (verstärkt durch die aktuelle Covid-19-Pandemie) suchen Anleger besser verzinste Anlagemöglichkeiten. Dabei wird zunehmend in Immobilien in Deutschland aber auch Europa investiert. Auch das Logistikimmobiliensegment in Deutschland hat dabei massiv an Investmentattraktivität hinzugewonnen und Büro-, Einzelhandels- und Hotelimmobilien mittlerweile abgelöst. Dies drückt sich noch nicht vollständig im gehandelten Volumen aus. Ursächlich hierfür ist, dass dem Markt noch nicht genügend Investmentopportunitäten im Logistikbereich zur Verfügung stehen.
Renditekompression
Das gestiegene Interesse an Logistikimmobilien hat, wie auch in anderen Assetklassen, dazu geführt, dass die Anfangsrenditen für Logistikimmobilien in Deutschland in den letzten Jahren massiv gesunken (komprimiert) sind. Die Kapitalwerte/Kaufpreise sind dementsprechend enorm gestiegen.
Steigende Baukosten und Anforderungen
Aufgrund der gestiegenen Nachfrage sowohl von Nutzern als auch Investoren für Immobilien aller Art sind die Baukosten deutlich angestiegen. Gleichzeitig wurden die regulatorischen Vorgaben zur Bauweise ebenfalls immer stärker erweitert und haben die Baupreise weiter vorangetrieben. Auch der Bau von Logistikimmobilien wird daher immer teurer.
Flächenmangel
Sowohl die deutsche Bundesregierung als auch die EU-Kommission haben sich zum Ziel gesetzt die Flächenversiegelung zu minimieren. Bis 2030 soll der Verbrauch in Deutschland auf 30 ha/Tag reduziert werden. Nach EU-Vorstellungen soll bis 2050 sogar eine „Netto-Null“ das Ziel sein. Diese Ziele treffen auf stark steigende Bedarfe für Grundstücke – insbesondere auch für Logistikimmobilien.
Steigender Logistikflächenbedarf
Trotz gestiegener Neubautätigkeit im Logistikimmobilienbereich kann die Nachfrage bislang nicht befriedigt werden. Zukünftig wird der Bedarf aufgrund von E-Commerce, Industrie 4.0 und weiteren Treibern noch steigen. Dies führt zu einem kontinuierlichen Nachfrageüberhang, der regional unterschiedlich ausfallen kann. In jedem Fall wird davon ausgegangen, dass die Nachfrage das Angebot langfristig übersteigt.
De-/Globalisierung
Die letzten Jahrzehnte waren durch eine Globalisierung von allen Lebensbereichen geprägt. Auch Warenströme und Lieferketten wurden über die ganze Welt verteilt und in immer kleinere Teilströme zerlegt. Die Verflechtung der Welt untereinander wurde dabei enorm ausgebaut. Alles in allem hat dies zu dem Wirtschafts-/Produktionssystem geführt, das wir heute kennen. In jüngerer Vergangenheit gibt es aber auch Tendenzen zur De-Globalisierung, die vor allem auf Nationalisierungstendenzen in einigen Ländern sowie die aktuelle Pandemie zurückzuführen ist. Der Kalte Krieg 2.0 zwischen den USA und China/Russland aber auch der Brexit sind Beispiele hierfür. In welcher Breite sich diese Aspekte in den nächsten Jahren exakt auswirken, lässt sich noch nicht abschätzen. Es wird aber von einem verstärkten lokalen Bedarf nach Logistikimmobilien ausgegangen.
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Beispielhafte Auswirkungen auf Logistikimmobilien- und Standorte
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Nachhaltigkeit
Nachhaltigkeit ist einer der wesentlichen Megatrends der vergangenen Jahre. Der Grundgedanke ist es, sämtliche Facetten der Wertschöpfungskette auf Nachhaltigkeit zu trimmen. Dabei beschränkt sich dieses Vorhaben bewusst nicht nur auf ökonomische Nachhaltigkeit, sondern bezieht immer mehr ökologische und soziale Aspekte mit ein. Diverse Treiber und Instrumente haben sich mittlerweile herausgebildet, um dieses Ziel sowohl in Strukturen zu gießen als auch quantifizierbar zu machen.
Minimierung Flächenversiegelung
Logistikimmobilien beanspruchen oftmals größere Flächen. Aus diesem Grund wird auch im Rahmen der gestiegenen Bautätigkeit vermehrt darauf geachtet, möglichst wenig neue Flächen zu versiegeln, z. B. bei Neuentwicklungen auf der grünen Wiese (Greenfield). Zudem wird die Nachnutzung von Altindustrie-Brachen oder anderen bereits versiegelten Flächen gezielt angestrebt (Brownfield).
CSR/ESG
Mit CSR (Corporate Social Responsibility) wird ein Wertesystem verstanden, das unternehmerische Leitsätze nach nachhaltigen Gesichtspunkten definiert und wirtschaftliches Handeln um den Anspruch eines gesellschaftlich verantwortungsbewussten Handelns ergänzt. ESG (Environmental, Social and Corporate Governance) definiert das CSR-Prinzip noch einmal neu und präzisiert die Bereiche, auf die sich die Verantwortung bezieht: ökologische und soziale Verantwortung und verantwortungsbewusstes Unternehmertum . Verantwortungsbewusstes und nachhaltiges Handeln wird auch in der Immobilienwirtschaft – und damit auch bei Logistikimmobilien – immer wichtiger.
Erneuerbare Energien
Die deutsche Regierung hat mit dem Ausstieg aus Kohle- und Kernenergie ein bewusstes Zeichen hinsichtlich erneuerbarer Energien, z. B. Photovoltaik, gesetzt. Logistikimmobilien können aufgrund ihrer großen Dachflächen daher ein wichtiger Bestandteil sein, um die Energiewende zu meistern.
Ökobilanz
Wenn ein Bedarf für Logistikflächen entsteht, muss immer die Frage gestellt werden, ob es unbedingt ein Neubau sein muss. Denn im Zuge des Neubaus entstehen große Mengen an CO2 (z. B. bei der Zementherstellung). Viel sinnvoller kann es daher sein, den Lebenszyklus von Bestandsimmobilien maximal auszunutzen, denn die Ökobilanz von Bestandsbauten fällt über eine lange Zeit deutlich besser als bei Neubauten. Zukünftig rücken Bestandsbauten daher immer mehr in den Fokus.
EU-Taxonomie
Die EU-Verordnung 2020/852 enthält Vorgaben/Definitionen für nachhaltige Investitionen. So kann bemessen werden, ob eine Wirtschaftstätigkeit als nachhaltig einzustufen ist. Als Rechtsverordnung soll sie nachhaltige Projekte fördern und helfen den „Green Deal“ der EU zu erfüllen. Anbieter von nachhaltigen Finanzprodukten wie Investmentfonds werden zur Vermeidung von Greenwashing dazu verpflichtet, über ihre ökologischen Tätigkeiten zu berichten. Dies gilt prinzipiell auch für Logistikimmobilienfonds, die vor dem Hintergrund der gestiegenen Bedeutung von Investmentlösungen bei Logistikflächenbedarfen zum Einsatz kommen.
Ökologische Transparenz
Datentransparenz, insbesondere auch im ökologischen Bereich, ist die Grundvoraussetzung für Entwicklung von Verbesserungsmaßnahmen. Als ein einheitliches ESG-Benchmarking auf internationaler Ebene etabliert sich das GRESB-Rating (Global Real Estate Sustainability Benchmark). Investoren nutzen die ESG-Daten und die Analyseinstrumente von GRESB, um ihre Investitionen dahingehend zu bewerten, ob sie zu einer nachhaltigeren und widerstandsfähigeren Immobilienwirtschaft führen. Dieses (oder vergleichbare) Systeme werden auch für Logistikimmobilien immer wichtiger, da diese hinsichtlich ökologischer Ziele besondere Aufmerksamkeit erhalten.
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Beispielhafte Auswirkungen auf Logistikimmobilien- und Standorte
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Digitalisierung
Die digitalen Möglichkeiten werden immer vielfältiger. Dies auch, weil Rechner immer kleiner und leistungsfähiger werden. Auch Massenspeicher werden, wenn überhaupt noch eine lokale Datenhaltung durchgeführt wird, immer günstiger. In Kombination mit High Speed-Datenanbindungen und mobilen Anwendungen eröffnen sich auch für die Immobilienwirtschaft immer mehr digitale Anwendungsmöglichkeiten, wobei der eigentliche Umbruch noch bevorsteht.
Big Data
In allen Lebenszyklen der Immobilie werden immer mehr Daten generiert. Sei es in der Projektplanung und -entwicklung (z. B. digitale Markt- und Standortanalyse, BIM-Gebäudemodellierungen) bis hin zum späteren Betrieb. Das Spektrum reicht von einfachen digitalen Mieterakten bis hin zu Smart Meter in der Betriebskostenerfassung. Auf jeder Ebene können enorme Datenmengen anfallen. Um diese sinnvoll auszuwerten, werden Techniken wie Big Data-Mining notwendig. Dies vor allem, wenn große Immobilienbestände auf große Datenmengen stoßen.
Blockchain
Die Blockchain, verstanden als Informationselement in dezentralen Speichersystemen, gilt als fälschungs-/manipulationssichere Datenbankalternative. Die Blockchain kann sich insbesondere auf Zahlungsprozesse disruptiv auswirken. Im Kontext der Immobilienwirtschaft wäre ein möglicher Anwendungsfall der Transaktionsprozess. Neben der Zahlungsabwicklung lässt sich mit der Blockchain der Prozess nicht nur digital abbilden, sondern auch völlig neu organisieren.
Cloud-Computing
Um immer mehr Daten ausfallsicher zu speichern, werden Daten zunehmend dezentral auf Cloudspeichern in Rechenzentren abgelegt. Neben quasi unbegrenztem und skalierbaren Speicherplatz kann auch die Rechenleistung je nach Anwendungsfall skaliert werden. Lastspitzen müssen nicht unbedingt mit neuer lokaler Hardware beantwortet werden, sondern können als Service kurzfristig hinzugefügt werden. Der Anbieter garantiert durch geplante Redundanz und Sicherheitsprotokollen Datenintegrität und Zugriff zu jedem Zeitpunkt. Auch im Management von Logistikimmobilien werden entsprechende Techniken benötigt. In der gebauten Umwelt werden Rechenzentren immer wichtiger. Da Breitbandleitungen ähnlich wie Logistikstandorte an Autobahnen verlegt werden, kann die Kopplung von Rechen- und Logistikzentren sinnvoll sein. Bei E-Fulfilmentcenter sind häufig bereits kleinere Rechenzentren inkludiert. Energie könnte durch Photovoltaik bereitgestellt werden.
Business Intelligence
Je mehr Daten in der eigenen Geschäftstätigkeit anfallen, desto wichtiger wird es diese überhaupt auswerten zu können. Zur systematischen Analyse der hauseigenen Daten und Prozesse werden daher Business Intelligence-Anwendungen immer häufiger angewendet, um die eigenen Daten zu sammeln, aggregieren, auswerten und visualisieren zu können. Dadurch wird ein Erkenntnisgewinn angestrebt, der strategische Managemententscheidungen auf eine besser Datenbasis stellt. Dieser hilft Kosten und Risiken zu minimieren bzw. die Wertschöpfung zu optimieren.
Künstliche Intelligenz
Basierend auf Algorithmen können über maschinelles Lernen oder sogar künstliche Intelligenz (KI) Entscheidungen getroffen werden. Im Vergleich zu anderen Industriezweigen sind diese Techniken in der Immobilienwirtschaft noch relativ gering verbreitet. Langsam kristallisieren sich jedoch Anwendungsfälle heraus – beispielsweise die Vorhersage von Capex-Aufwendungen oder die smarte Gebäudesteuerung, bei der Heizung, Licht usw. nach Wahrscheinlichkeiten gesteuert und Einsparpotenziale gehoben werden. Der Einsatz von KI ist jedoch teuer und der Erfolg nicht garantiert. Daher wird KI im Vergleich zu den anderen Techniken vergleichsweise spät und in geringerem Ausmaß in die Immobilienwirtschaft Einzug halten.
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Beispielhafte Auswirkungen auf Logistikimmobilien- und Standorte
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Strukturwandel der Industrie
Digitalisierung und technischer Fortschritt machen auch vor der Produktion nicht halt. Neuartige (Additive) Fertigungsverfahren wie 3D-Druck oder selektives Lasersintern wirken jedoch weniger „disruptiv“, da sie ein Evolutionsschritt darstellen. Die Industrie 4.0 verändert jedoch die Art und Weise, wie die Industrie produziert. Nicht umsonst wird die Digitalisierung der Produktion auch selbstbewusst „vierte industrielle Revolution“ genannt. Mittels Digitalisierung werden Produktion und Produkte, Maschinen, Gebäude, Fahrzeuge und Menschen vernetzt. Im Fokus steht dabei die vollständig individualisierbare Massenproduktion, also im Extremfall die durchrationalisierte Produktion der Losgröße 1. Dieses ambitionierte Ziel kann nur mit hoher Innovationskraft in Produktion und Logistik erreicht werden.
Industrie 4.0
Im Vergleich zur Industrie 3.0, bei der Maschinen von Computern gesteuert werden, steht in der 4. Version die Vernetzung zwischen Menschen, Maschinen und Produkten im Vordergrund. Internet der Dinge und Internet der Dienste sind dabei zwei wichtige Kernelemente des neuen Produktionsparadigmas: Produkte werden zukünftig über interaktive Netzwerke mit allen am Produktionsprozess beteiligten Systemen und Akteuren über den gesamten Lebenszyklus und der Wertschöpfungskette hinweg verbunden. Das reicht von der Rohstoffgewinnung über die Produktion, den Vertrieb und Betrieb bis hin zur Entsorgung. Die Produkte werden somit „intelligent“ und können selbstständig Prozesse anstoßen oder durchführen. Um das vollständige Potenzial müssen auch Gebäudehüllen oder Energienetze, „smarter“ gestaltet werden.
Urbane Produktion
Die Produktion ist in den zurückliegenden Jahren vielfach emissionsarm geworden. Es ist deshalb wieder möglich, im urbanen Kontext zu produzieren. Hierzu sind vor allem „smarte“ Produktionsansätze notwendig. Sie erfordern multifunktionale und flexible Gebäude. Technisch vor- und nachgelagerte Dienstleistungen verschmelzen in Teilen mit der Logistik und integrieren auch betriebliche Tätigkeiten wie Forschung, Vertrieb und Service. Auch die Anforderungen an die Standorte steigen, da sie ein leistungsfähiges Daten-, Energie- und Verkehrsnetz anbieten müssen. Die technische Entwicklung hat zudem großen Einfluss auf logistische Prozesse. Während eine Vielzahl geringqualifizierter Tätigkeiten entfallen werden, steigt der Qualifizierungsbedarf in technischer Hinsicht. Für Standortentscheidungen heißt dies auch, dass das Qualifikationsniveau der Beschäftigten einer Region berücksichtigt werden muss.
Resilienz
Die Widerstandsfähigkeit (Resilienz) von Wertschöpfungsketten ist ein zentraler Baustein in einer global und arbeitsteilig organisierten Industrie. Wenn ein Mosaiksteinchen während der Zulieferung ausfällt, kann der gesamte Produktionsprozess ins Stocken geraten. Handelszölle und Abhängigkeiten von einzelnen Zulieferern werden daher immer intensiver reevaluiert. Insbesondere vor dem Hintergrund der aktuellen Pandemie hat die Diskussion um die Resilienz neue Bedeutung erlangt. Hier werden Strategien und Herangehensweisen erdacht, um die Widerstandsfähigkeit zu erhöhen oder die Risikopotenziale zu minimieren.
Fachkräftemangel
Das Beschäftigtenniveau hat sich während der letzten Dekade so gut entwickelt, dass es immer schwieriger wurde, offene Stellen zu besetzten. Das Thema Fachkräftemangel hat daher nahezu alle Berufszweige betroffen und selbst gering qualifizierte Arbeitsplätze blieben immer häufiger unbesetzt. Der Fachkräftemangel wirkt sich auch auf die Logistikwirtschaft aus. Bei großen Ansiedlungen von E-Fulfilmentzentren im E-Commerce dauert es immer länger, bis alle Stellen besetzt werden können. Selbst ein verbessertes Lohngefüge hat hier kaum Abhilfe schaffen können. Aus diesem Grund weichen die Betreiber immer mehr auf Standorte abseits der absoluten Hotspots aus. Standorte wie Erfurt, Magdeburg oder Koblenz werden daher immer attraktiver, während sie für E-Commerce-Anbieter an Standorten wie München immer stärker abnimmt. Der Spagat zwischen Konsumenten und verfügbaren Arbeitsplätzen wird immer schwieriger zu bewältigen.
Roboterisierung/Automatisierung
Roboterisierung und Automatisierung in der Logistik sind die Folge des technischen Fortschritts und mehrerer parallel ablaufender Prozesse. Der Erfolg des E-Commerce hat zu einem kaum handhabbaren Paketaufkommen in den Logistikzentren geführt. Die Nachverdichtung der Logistiknetze konnte hier zwar Abhilfe verschaffen, doch es wird immer schwieriger neue Grundstücke zu finden. Auch ist der Arbeitskräftebedarf in diesen Zentren enorm und immer schwieriger zu befriedigen. Gleichzeitig besteht ein hoher Margendruck, vor allem weil die Retourenlogistik aufwändig und teuer ist. Aus diesem Grund wird immer stärker automatisiert bzw. intelligente Roboter und/oder Drohnen eingesetzt. Durch Einsatz dieser Techniken können in automatisierten Systemen große Flächeneinsparpotenziale bewirkt werden, während die Effizienz der Logistikabwicklung steigt. Es ist nicht davon auszugehen, dass alle Arbeitsprozesse in naher Zukunft automatisiert werden. Andererseits verändern sich die Tätigkeitsprofile, wenn statt „Picken und Packen“ nun „Programmierung und Prozesssteuerung“ gefordert werden.
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Beispielhafte Auswirkungen auf Logistikimmobilien- und Standorte
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Mobilität
Immer mehr Lkws und Lieferfahrzeuge von Kurier-, Express- und Paketdiensten sind unterwegs. Aus Nachhaltigkeitsgesichtspunkten wird seit langem ein Umdenken gefordert, denn Emissionen und Verkehrsinfarkte werden zu einem immer größeren Problem. Alternative, vor allem elektrisch betriebene Antriebe, verbreiten sich zunehmend. Aber auch Wasserstoffantriebe und selbst der Verbrenner (ggf. mit synthetischen Kraftstoffen), können noch eine längere Zukunft haben. Während die Technik in weiten Teilen bereits verfügbar sind, müssen Umsetzungs- und Verbreitungshürden noch genommen werden.
E-Mobilität
Der E-Antrieb setzt sich immer mehr durch, wenngleich derzeit die Versorgungsinfrastruktur noch zu gering verfügbar ist. Selbst 40-Tonner können in naher Zukunft elektrisch angetrieben werden. Auf Teststrecken wird sogar eine Oberleitung entlang der Autobahnen erprobt. Auch in den Logistikhallen fahren Flurförderfahrzeuge zunehmend elektrisch. Kurzum: Der Antrieb setzt sich durch. Allerdings: Elektrische Aggregate sind viel einfacher aufgebaut und benötigen weniger Teile. Dafür ist die Batterie als Kernelement umso wichtiger. Automobil- und Maschinenbau sowie die Zulieferindustrie müssen sich umfassend neu erfinden.
Autonomes Fahren
Der Fortschritt in der Technik macht es möglich: Autonome Fahrzeuge sind technisch in greifbarer Nähe. Mögliche Verbesserungen werden bei den Verkehrsflüssen mit weniger Betriebsstörungen erwartet. Fahrermangel und notwendige Ruhepausen sind keine Probleme mehr. Auf lange Sicht wird damit ein komplett neues Verkehrs- und Distributionskonzept möglich.
Modal Split
Seit langem wird gefordert, dass Warenströme auch zunehmend abseits der Straßen transportiert werden können. Rohrfernleitungen sind hinsichtlich der aufnehmbaren Güter limitiert, sodass neben Flugfracht vor allem Binnenschifffahrt und Eisenbahn nutzbare Alternativen sind. Es zeigt sich jedoch, dass sich der Modal Split in all den Jahren nur marginal verändert. Der Anteil der Eisenbahn entwickelt sich nur auf geringem Niveau positiv und der von der Binnenschifffahrt nimmt sogar ab. Hintergrund ist die hohe Geschwindigkeit und Flexibilität, mit der Transporte auf der Straße organisiert werden können. Dies wird sich auch perspektivisch nicht verändern und der Straßentransport wird auch weiterhin zunehmen. Sofern die Schiene deutlich flexibler organisiert wird, kann hier ein Mehrbedarf entstehen.
Sharing Community
Der Gedanke der Sharing Community ist im Segment Transport und Logistik vor allem bei Online-Frachtbörsen verbreitet, die freie Frachtkapazitäten vermitteln und somit Leerfahrten minimieren. Neben einem positiven Umwelteffekt kann sich dies natürlich auch schnell margentreibend auswirken, da sowohl Standzeiten als auch Verwaltungsaspekte verbessert werden können. Auch im Bereich der Lagerwirtschaft entfalten sich immer mehr Produktfelder, zumindest, wenn Logistikfläche analog zur Software als „Warehouse as a Service“ (WaaS) interpretiert wird. Sofern Leerkapazitäten in einem Lagerhaus vorhanden sind, können Betreiber diese Fläche kurzfristig, z. B. bei Produktionsspitzen oder kurzfristigem Lagerbedarf hinzumieten. Der gesamte Prozess um die Dienstleistung ist dabei vollständig digitalisiert. Leerstandsreserven werden auf der anderen Seite immer knapper und längst nicht alle Flächen sind für WaaS geeignet. Aus Sicherheitsgründen ist häufig auch eine Nutzung von Restflächen in einem Logistikzentrum nicht möglich.
Platooning
Platooning soll den Güterverkehr auf den Autobahnen revolutionieren und baut auf autonome und halbautomatische fahrende Lkw-Kolonnen auf. Gesteuert wird die Kolonne nur von einem Fahrer. Die Fahrzeuge stehen in ständigem Austausch untereinander und werden vom vordersten Fahrzeug gelenkt. Der stete Datenaustausch und -abgleich entwickelt dabei ein hohes Datenvolumen. Aktuell befindet sich das Konzept noch in der Testphase. Neben Technik sind auch hier noch regulatorische Hürden zu überwinden. Wesentliche Vorteile sind ein geringerer Bedarf an Fahrern, eine schnellere Fahrt, ein geringerer Platzbedarf auf den Autobahnen sowie ein geringerer Kraftstoffverbrauch mit geringeren Emissionen.
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Beispielhafte Auswirkungen auf Logistikimmobilien- und Standorte
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Demographie
Als Megatrend ist der demografische Wandel ein altes Phänomen. Unsere Gesellschaft wird älter, bunter und schrumpft tendenziell. In den letzten Jahren hat sich die Gesamtbevölkerung durch die Zuwanderung noch einmal positiv entwickelt und verjüngt – aktuell leben mit 83 Mio. Menschen so viele Menschen in der Bundesrepublik wie nie zuvor. Perspektivisch ist jedoch von einer geringeren Bevölkerungszahl auszugehen, die sich regional anders verteilen wird. Es wird eine zunehmende Konzentration auf Metropolen geben. Andere Regionen werden dagegen eher dünn besiedelt werden.
De-/Urbanisierung
Die Pandemie hat das Potenzial einen parallel ablaufenden Trend zur De-Urbanisierung zu reaktivieren. Während des Lockdown waren Stadtbewohner sehr stark auf die eigene Wohnung beschränkt mit nur wenigen Möglichkeiten sich außerhalb der eigenen vier Wände zu bewegen. Dies hat zum Wunsch geführt sich wieder außerhalb, aber im Umfeld der Kernstadt, niederzulassen. Sofern dieser Trend auch nach der Pandemie anhält, wird es zwar nicht zur einer Entvölkerung der Städte kommen, aber zumindest zu einer verstärkten Suburbanisierung. Auch die Immobilienmärkte im suburbanen Raum werden dadurch noch stärker strapaziert.
Demographischer Wandel
Urbanisierung und De-Urbanisierung haben sich in den letzten Dekaden immer wieder abgelöst. In den letzten Jahren zieht es immer mehr Menschen, vor allem der jüngeren Altersklassen, in die Städte. Für Städte ist dies eine Herausforderung, denn die Siedlungsstrukturen (Wohnungsangebot, Verkehrsinfrastruktur) konnten nicht in gleichem Tempo mithalten und die Mieten und Kaufpreise für Wohnungen aber auch Büro stiegen massiv an.
Metropolisierung
Demografischer Wandel und Urbanisierungsprozesse führen dazu, dass sich die Bevölkerung sukzessiver und um die wichtigsten Kernstädte oder Ballungsgebiete konzentriert. Es kommt zu einer schleichenden Metropolisierung auf wichtige Wachstumspole. Standortentscheidungen entfallen deshalb mehr und mehr auf nachhaltige Regionen mit Bevölkerungsstabilität. Zum einen liegen hier die wichtigsten Absatzmärkte und Umschlagsplätze. Zum anderen stehen notwendige Arbeitskräfte für Logistik und Produktion zur Verfügung.
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Beispielhafte Auswirkungen auf Logistikimmobilien- und Standorte
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E-Commerce
Der digitale Distanzhandel gewinnt rasant an Bedeutung. Dies betrifft einige Segmente (Textil, Elektronik) stärker als andere (Lebensmittel), setzt sich aber konsequent fort. Bei rund 20 % lag der Anteil des E-Commerce, Tendenz steigend, bereits vor Corona. Die Pandemie hat den Wandel noch weiter anfacht. Während der stationäre Einzelhandel dadurch zunehmend in Schieflage gerät, erhöhen sich die benötigten Logistikkapazitäten und -flächen.
E-Fullfilment (EFZ)
Der Anstieg des E-Commerce-Handels wäre nicht möglich ohne eine darauf optimierte Logistik. Aus diesem Grund errichteten die großen Marktteilnehmer in diesem Segment neue Netzwerke von E-Fulfilment-Zentren (EFZ). In einem EFZ laufen nahezu alle logistischen Prozesse des E-Commerce zusammen. Am Anfang steht die Bestellung im Onlineshop des jeweiligen Anbieters. Je nach Marktgröße des Anbieters kann es daher vorkommen, dass EFZ auch über ein eigenes Rechenzentrum und Fotostudio für die Produktfotos im Onlineshop verfügen. Das Handling der eigentlichen Bestellung (Picking, Verpackung, Versand) sowie des Retourenablaufes erfolgt möglichst vollautomatisch. Die Intralogistik wird neben einer umfassenden Automatisierung durch optimierte Algorithmen und künstliche Intelligenz unterstützt.
Same-Day-/Same-Hour-Delivery
Nachteil des E-Commerce war für viele Kunden die lange Belieferungsdauer, während beim Einkauf im stationären Handel die Ware sofort verfügbar war. Aus diesem Grund wird daran gearbeitet, die Bestellung im Internet im Verlauf des Tages (Same-Day-Delivery/SDD) bzw. sogar binnen einer Stunde (Same-Hour-Delivery/SHD) zu ermöglichen. Neben umfassenden Optimierungen in den Algorithmen und Prozessen kommt dem Standort der Logistikimmobilien eine zentrale Rolle zu. Um in kurzer Zeit viele Konsumenten zu erreichen, muss das Logistikzentrum daher möglichst nah beim Endkonsumenten liegen. Im Optimalfall bedeutet dies: direkt in den Städten (Urban-Hubs). Daher etablieren sich sukzessive neue Standortmuster in oder nahe der Kernstädte, die in den letzten Dekaden noch keine größere Bedeutung hatten. Hinzu kommt der Bedarf an neuen Formen der Logistikimmobilie, die den besonderen Anforderungen in den Kernstädten Rechnung trägt.
Erste und letzte Meile
Zur Umsetzung der SDD/SHD muss das logistische Netzwerk entsprechend aufgebaut sein. In einem ersten Schritt haben die Marktteilnehmer aus diesem Grund die „erste Meile“ in den letzten Jahren durch ein umfassendes Netzwerk von EFZ erschlossen. Dieses wird noch immer verdichtet und ergänzt. Die letzte Meile vor der finalen Übergabe des Pakets an den Endkunden soll die letzte Ausbaustufe des Logistiknetzwerks sein und vor allem zur Abwicklung der SDD/SHD dienen. Hierzu wird ein Netzwerk an Distributionsimmobilien im urbanen Kontext benötigt. Diese urbanen Hubs im nahen Umfeld oder innerhalb der Stadtgebietes, müssen teilweise noch ergänzt werden durch allerletzte Distributionsimmobilien, die sogenannten Micro-Hubs. Aufgrund des Flächenmangels bzw. den Wettbewerb um Flächen konnte sich bislang noch kein dichtes Netz an Micro-Hubs ausbilden. Teilweise wird sogar eine ganz neue Gattung von Logistikimmobilien benötigt. Viele Marktteilnehmer sehen viel Potenzial in der Nachnutzung von tendenziell obsolet werdenden Immobilien. Beispiele wären aus der Nutzung gefallene Kaufhäuser, Parkhäuser o. ä. Im Neubau wird eine neue Mixed-Use-Immobilie benötigt. Eine solche Immobilie wird derzeit noch nicht auf dem Immobilienmarkt angeboten.
E-Food
Lebensmittel aus dem Internet konnten sich in Deutschland noch nicht durchsetzen, wenngleich diverse Marktteilnehmer bereits einige Anläufe hierzu durchgeführt haben. Andere Länder in Europa waren hier schon etwas weiter. Covid-19 zwingt Produzenten und Handelsunternehmen zum Handeln und hat bereits eine Triggerwirkung entfacht und deutlich höhere Umsätze erzielt als vor der Pandemie. Ob diese Entwicklung nachhaltig ist, wird das kommende Jahr zeigen. In jedem Fall sind die infrastrukturellen Voraussetzungen für ein nachhaltig effizientes E-Food-Netzwerk hinsichtlich der Distributionsstandorte noch nicht optimiert.
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Beispielhafte Auswirkungen auf Logistikimmobilien- und Standorte
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Sondereffekt COVID-19
Die Pandemie wird voraussichtlich mit der Einführung von Impfstoffen 2021 beherrschbar und somit im Gegensatz zu den Megatrends kein langfristiges Phänomen sein. Sie birgt jedoch das Potenzial, diverse Wirtschaftsbereiche nachhaltig zu verändern – auch die Logistik.
Wirtschaftseinbruch
In erster Instanz haben die global durchgeführten Lockdowns dazu geführt, dass die Konjunkturen weltweit eingebrochen sind. Durch die zeitlich versetzte Abfolge und die unterschiedlich strikt durchgeführten Maßnahmen sind die Auswirkungen schlecht prognostizierbar. Alles in allem wirkt sich die Pandemie nachhaltig auf Produktion, Distribution und Konsum aus. Einerseits kann dies dazu führen, dass sich Überkapazitäten in der Logistik entwickeln und auch Logistikhallen obsolet werden. Derzeit sieht es aber so aus, also ob dies nur in marginalen Teilen und nur für einzelne Branchen der Fall ist. Auf die gesamte Wirtschaft bezogen werden sogar mehr Lagerbedarfe identifiziert, sodass der Flächenmangel tendenziell eher zunimmt.
Systemrelevanz
Im Zuge des Lockdowns wurde die Systemrelevanz einer leistungsfähigen und funktionierenden Logistik der breiten Öffentlichkeit demonstriert. Wahrnehmung und Verständnis für logistische Tätigkeiten haben sich in der Folge positiv entwickelt. Eine verstärkte Ausweisung von Grundstücken oder schnellere Genehmigungsprozesse könnten zukünftige Folgen sein.
Erhöhte Lagerhaltung
Just-in-time oder just-in-sequence waren die Paradigmen global verteilter Produktionsketten der letzten Dekaden. Die Pandemie hat vor Augen geführt, dass die Resilienz dieser Ketten weit geringer war als gedacht. Das Ziel von Produzenten und Lieferanten die Lagerhaltung möglichst gering zu halten, wird daher zunehmend überdacht. Zumindest für einzelne Branchen (Lebensmittel, Gesundheitswesen) scheint es sinnvoll zu sein, eine gewisse Mindestreserve vorzuhalten. Hierzu sind (wieder) höhere Lagerflächen notwendig.
Re-/Near-Shoring
Die Anfälligkeit der Wertschöpfungskette hat auch zu der Erkenntnis geführt, dass gewisse Fertigungsfähigkeiten auch lokal bewahrt werden sollten. Als Beispiel wird häufig die Pharmaindustrie genannt, bei der wichtige Grundstoffe nur in Asien produziert werden. Ist der Import gestört, wird auch die Produktion vor Ort beeinträchtigt. Aus diesem Grund wird diskutiert, wichtige Produktionen wieder ins Inland oder zumindest in die nähere Umgebung zu holen. Gleichzeitig wird auch wieder mehr Lagerfläche (für Rohstoffe bis hin zu Endprodukten) benötigt.
E-Commerce-Schub
Die Pandemie hat den Trend des Online-Einkaufs weiter verstärkt. Auch nach der Pandemie ist davon auszugehen, dass die Konsumenten stärker darauf zurückgreifen. Zur Abwicklung der zunehmender Internetkäufe werden zusätzliche Logistikflächen notwendig.
Steigender Flächenbedarf
In Kombination der obigen Treiber lässt sich festhalten, dass die Pandemie sowohl zeitlich begrenzt aber auch längerfristig zu einem ansteigenden Logistikflächenbedarf führen wird.
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Beispielhafte Auswirkungen auf Logistikimmobilien- und Standorte
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Aufgaben und Strategie des Immobilienmanagements
Megatrends und Treiber üben einen beträchtlichen Anpassungsdruck auf das Management von Logistikimmobilien aus. Wie müssen die bislang verfolgten Strategien angepasst werden, um für die Herausforderungen der Zukunft gerüstet zu sein?
Aufbau des Immobilienmanagements
Das Immobilienmanagement ist der Oberbegriff zur Umsetzung aller strategischen und operativen Maßnahmen auf Objekt-, Portfolio- und Gesellschaftsebene mit dem Ziel einer rendite- und risikooptimierenden Steuerung für den gesamten Lebenszyklus sämtlicher betreuter Immobilien.
Es bildet die Schnittstelle zwischen Investoren, Mietern sowie anderen Stakeholdern und erarbeitet Lösungen, die die Interessen aller Parteien gleichermaßen berücksichtigen.
Im Sinne eines ökonomisch nachhaltig orientierten Ansatzes, d. h. dem Ziel einer Wertstabilität bzw. ‑steigerung, sollten die Strategien und Handlungsanweisungen entlang des Lebenszyklus organisiert und immer wieder reevaluiert werden. Je nach Managementebene unterscheidet sich jedoch die „Brennweite“ der Betrachtung: auf Objektebene sind es naturgemäß eher Aufgaben, die in das Ressort Facility Management fallen oder um umzusetzende CAPEX-/Baumaßnahmen. Je makroskopischer der Fokus ausfällt, desto strategischer und entfernter von der eigentlichen Objektebene fallen die Aufgaben und Handlungsfelder aus. Auf Ebene des Portfoliomanagements ist zwar die Immobilie immer noch Keimzelle der Wertschöpfung, das Tagesgeschäft ist allerdings stärker im Finanzmarkt angesiedelt.
Die Herausforderung des Immobilienmanagement ist das äußerst heterogene Aufgabenspektrum und bedarf dadurch eine Vielzahl unterschiedlicher Kompetenzen. Aufgrund dieser Komplexität konzentrieren sich viele Unternehmen nur auf Teilaufgaben des Immobilienmanagement. Beispielsweise gibt es zahlreiche auf das Property Management spezialisierte Unternehmen.
Es gibt aber auch Unternehmen, die sämtliche Managementebenen integrieren. Einen Schritt weiter gehen vollintegrierte Plattformen, die darüber hinaus über eine eigene Projektentwicklung verfügen. Die Plattformen besitzen zumeist zusätzliche Stabfunktionen, die für das eigentliche Kerngeschäft nicht zwingend notwendig sind und zugekauft werden könnten. Integriert in die Unternehmensstruktur erhöhen sie aber oftmals die Effizienz und Leistungsfähigkeit des Kerngeschäfts und eröffnet Möglichkeiten, die ohne diese Einheit nicht möglich wäre.
Immobilienmanagement im ganzheitlichen Verständnis (Plattformansatz)
In einer ganzheitlichen Philosophie entlang des Lebenszyklus einer Immobilie beschränken sich moderne und nachhaltige Ansätze nicht nur auf Aufgaben des eigentlichen Immobilienmanagements, sondern beziehen auch Projektentwicklung und Investment-/Portfoliomanagement mit ein.
- Projektentwicklung (PE): Die Projektentwicklung konzentriert sich auf die Bereitstellung und Schaffung von neuen Logistikflächen im Kundenauftrag oder als spekulative Entwicklung. Sie ist keine klassische Managementebene.
- Immobilienmanagement (AM/PM): Die Kernfunktionen des Immobilienmanagements (IM) besteht in der Mieter- und objektbezogenen Verwaltung aller im Bestand gehaltenen Immobilien. Das IM besteht aus den Teildisziplinen technisches und kaufmännisches Assetmanagement (AM) sowie des Property Managements. Das Facility Management (FM) ist häufig ausgelagert und muss hier im Wesentlichen gesteuert und kontrolliert werden. Es wird daher hier ausgeklammert.
- Investment-/Portfoliomanagement (IPM): Das IPM definiert Portfoliostrategien und legt entsprechende Vehikel auf. Für die Portfolios erwirbt sie Objekte aus der PE oder aus dem freien Markt und bringt sie anlageorientiert in ein Portfolio ein.
Anpassungsstrategien der Baustrategien in der Projektentwicklung (PE)
Die Megatrends und Treiber haben skizziert, wie die veränderten Rahmenbedingungen auf die Logistikimmobilie einwirken. Welche Strategien werden bei der Projektentwicklung von Logistikimmobilien notwendig, um die Herausforderungen zu stemmen? Eine Auswahl wichtiger Anpassungsstrategien werden im Folgenden skizziert.
Sustainability by choice
Zukünftig werden bei Logistikimmobilien Nachhaltigkeitsaspekte in der Projektentwicklung ein genereller Leitgedanke werden. D. h. Gebäude werden zertifiziert bzw. zertifizierungsfähig errichtet. Dies nicht nur um die Investorenansprache zu optimieren, sondern weil Nutzer und Entwickler diesen Gedanken leben. Es ist also kein Greenwashing, sondern eine bewusste Entscheidung. Diese Festlegung zieht sich durch den gesamten Lebenszyklus der Immobilie, z. B. durch cradle-to-cradle-Ansätze.
Bestandsentwicklung vor Neubau
Bei jedem Gesuch wird standardmäßig geprüft, ob nicht auch eine Bestandsimmobilie den Flächenbedarf eines Kunden erfüllen kann. Ist dies der Fall, so ist die Weiternutzung eines Immobilienbestands aus Sicht der Ökobilanz immer vorteilhafter – insbesondere, wenn ggf. noch kleinere Optimierungspotenziale möglich sind. Auch aus strategischer Sicht kann die gezielte Suche nach Bestandsimmobilien sinnhaft sein: Die Lagequalität ist häufig sehr zentral und daher für die Last Mile-Logistik optimal und im Neubau nur selten herstellbar.
Standardisierung vs. Diversifizierung
Um die Drittverwendbarkeit einer Logistikimmobilie zu optimieren, haben sich in den letzten Jahren Standardlayouts in Systembauweise etabliert. Diese sind dazu geeignet, eine möglichst große Anzahl potenzieller Mieter anzusprechen, da sie in der Lage sind, die unterschiedlichsten Intralogistikarchitekturen aufzunehmen. Auf der anderen Seite hat sich die Anzahl an Spezialisierungen ebenfalls vergrößert (z. B. E-Fulfilmentcenter, Urban-Hubs). Projektentwickler werden daher sämtliche Spielarten auf ihrer Angebotspalette abbilden müssen, um im globaler werdenden Markt von Projektentwicklern bestehen zu können.
Urban Logistics
Im Zuge des E-Commerce sind die Logistiknetzwerke noch tiefer in die Stadtstrukturen vorgedrungen. Allerdings gibt es bislang kaum eine Immobilie, die für den Einsatz auf der letzten/allerletzten Meile optimiert wurde. Aufgrund des steigenden Bedarfsdruck wird es hierzu kommen. Der Flächenwettbewerb mit anderen Nutzungen wie Wohnen oder Büro ist jedoch enorm. Der Pioniergeist kann sich jedoch auszahlen, wenn hier ein praktikables Modell in Serie angeboten werden kann. Auf der anderen Seite ist das Risiko auch groß, sodass nur wenige Anbieter hier ein konkretes Produkt entwickeln werden. Zu groß und attraktiv ist das „Brot-und-Butter-Geschäft“ für Standard-Immobilien außerhalb der Stadt.
Mehrstöckigkeit
Die Grundzüge einer Logistikhalle sind seit Jahrzehnten unverändert: Möglichst einfache Grundrisse und Eingeschossigkeit. Abweichende Formgebungen werden vermieden, da sie die Effizienz des Warenflusses in der Halle stören. Angesichts der zunehmenden Flächenknappheit ist aber auch klar, dass der bisherige Ansatz immer schwieriger zu realisieren ist. Daher wird experimentiert – z. B. durch mehrgeschossige Hallen. Noch werden diese Ansätze angesichts der Nachteile wie beispielsweise geringeres Stützenraster und der Deckenhöhe in den oberen Etagen bei höheren Baukosten und geringerer Ausnutzungsflexibilität skeptisch gesehen. Denn noch stellen Brownfieldentwicklungen ausreichend Neubaufläche in herkömmlicher Bauweise bereit. Allerdings: Brownfields sind nicht in jeder Region verfügbar und ebenfalls eine endliche Ressource.
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Konkrete Beispiele in der Praxis
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Handlungsfelder einer Digitalstrategie
Für einen perfekten Workflow sind die Übergänge von der einen zur anderen Managementebene fließend. Verbindendes Element zwischen all diesen Ebenen sind aufeinander aufbauende Prozesse und vor allem Daten. Für einen optimalen Prozessablauf ist daher ein innovatives und intelligentes Datenmanagement notwendig. Hierdurch kann über alle Managementebenen hinweg eine schnelle und ergebnisorientierte Arbeitsweise etabliert werden. Das Datenmanagement steht in ständigem Austausch mit allen anderen Bereichen. Jedes Immobilienmanagement benötigt eine Digitalstrategie zur Umsetzung der definierten Ziele.
Proprietary data strategy (PTS)
Proprietäre Daten beziehen sich auf Informationen, die einzigartig für ein Unternehmen und damit geeignet sind einen Wettbewerbsvorteil zu bilden. Dies können unternehmenseigene Daten sein, deren Wert häufig nicht vollständig gehoben werden. Oder es sind Daten, die so weiterverarbeitet bzw. mit externen Daten ergänzt wurden, dass sie keinem anderen Unternehmen vorliegen. Sie können also nicht einfach von Dritten repliziert werden und stellen damit ein mächtiges Werkzeug dar, um ein offensiven Wert aus der Datenverwaltung heraus zu generieren. Nach wie vor wird dieses Instrument noch immer ungenügend genutzt bzw. falsch angewendet. Denn wenn neue Technologien wie künstliche Intelligenz angewendet werden, stehen sie häufig nur in Standardmodulen zur Verfügung. Kombiniert man diese mit externen Daten, dann führen sie zu einem reproduzierbaren Ergebnis – auch vom Wettbewerb. Richtig wertvoll sind daher Kombinationen von unternehmenseigenen mit externen Daten. Eine richtige Strategie ist daher notwendig, um proprietäre Daten nutzbar zu machen.
Research 4.0
Ein Research wird klassischerweise dazu verwendet sämtliche Unternehmensteile mit den Informationen zu versorgen, die für eine reibungslose, wertorientierte und effiziente Abwicklung der Kernprozesse notwendig sind. Darüber hinaus werden Instrumente benötigt, die diese Informationen innovativ sammeln, lagern, aggregieren und letztendlich visualisieren. Hierzu gehören Reporting und Controlling-Werkzeuge genauso wie Markt- und Standortanalysen, Ankaufsprüfungen und viele mehr. Je mehr Märkte, Standorte und Immobilien analysiert und je mehr Managementebenen mit Informationen versorgt werden müssen, desto ausgefeilter und innovativer muss das Research erfolgen. Gleiches gilt, wenn Wettbewerbsvorteile durch innovative Ansätze gehoben werden sollen. Vor diesem Hintergrund hängt sich ein Research 4.0 nahtlos in eine abgestimmte Datenstrategie ein.
Core applications
Das Kerngeschäft beruht auf einer reibungslosen Verarbeitung von unterschiedlichsten Daten, Prozessen, Abstimmungen u. v. m. Insbesondere in einer vollintegrierten Plattform fallen in den Managementebenen die unterschiedlichsten Aufgaben an, die möglichst zeitnah erfüllt werden müssen. Systembrüche, umständliche (ggf. halbmanuelle) Verfahren usw. bremsen das Unternehmen dabei aus. Es gilt daher zu definieren, welche Kerngeschäftsapplikationen notwendig sind, um die Kern-Unternehmenszwecke jederzeit aufrecht zu erhalten und auf maximale Effizienz zu optimieren. Hierzu muss beantwortet werden, wie eine optimale Architektur aussieht und letztlich welche Strategie diese Ziele erfüllen kann. Da Datenstrukturen und IT-Systeme sich immer weiter entwickeln, muss die rahmengebende Architektur dabei flexibel skalier- und anpassbar gehalten werden.
Data Warehouse/Single Point of Truth
Mit Single Point of Truth (SPOT), manchmal auch Single Source of Truth (SSOT) bezeichnet, wird in der Softwaretechnik „der einzige Punkt der Wahrheit“ im Datenbestand verstanden. Diese soll als einziger Anlaufpunkt den aktuellen Zustand abbilden. Veraltete Datenstände dispers verteilt auf Einzeldateien werden so vermieden und ein allgemeingültiger Datenstand in einheitlich hoher Datenqualität und Verlässlichkeit gewährleistet – selbst dann, wenn die Daten redundant vorgehalten werden. Als Ort der Lagerhaltung bzw. des konsolidierten Zugriff werden Data-Warehouses definiert. Sie werden mit beliebigen Datenquellen bestückt und die enthaltenen Daten durch Bereinigung, Transformation etc. veredelt. Diverse Applikationen können auf diesen integrierten Datenbestand zugreifen und Reportings, Analysen oder Auswertungen anfertigen. Veraltete und/oder widersprüchliche Ergebnisse können so vermieden werden.
Cloud readiness
Aus diversen Gründen ist die Nutzung von Cloudspeichern sinnvoll. Wenn ein Unternehmen die Entscheidung getroffen hat diese Möglichkeiten zu nutzen, sollte für eine optimale Implementierung eine „cloud readiness“-Bewertung durchgeführt werden. So kann sich das Unternehmen auf die Migration vorbereiten. Hierzu ist es notwendig die Zielstellungen verschiedener Abteilungen zu ermitteln und in Einklang zu bringen. So können Insellösungen vermieden werden. Häufige Zielstellung ist die Verbesserung der Geschäftsprozesse in der Form, dass die Geschäftsabläufe schneller und flexibler umgesetzt werden können. Auch die Einführung neuer Prozesse und die Möglichkeit des mobilen Zugriffs der Anwender auf Daten und Unternehmensapplikationen werden häufig eingefordert. Die oben angesprochenen Handlungsfelder sind dabei häufig verzahnt mit dieser Bewertung.
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Auswirkungen in der Praxis
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Reaktionen auf Marktveränderungen
Vor zehn Jahren hatten Logistikimmobilien noch nicht den Stellenwert im Investmentbereich, den sie heute haben. Der Anteil von Logistikimmobilien am gesamten Immobilieninvestmentvolumen betrug damals nur rund 3 %. Neubaulogistikfläche wurde nur in einer Größenordnung von gut 2 Mio. qm gebaut. Heutzutage beträgt der Investmentanteil je nach Jahr zwischen 8 % bis 12 % und pro Jahr werden um die 5 Mio. qm neu errichtet. Für beide Zahlen gilt: Tendenz steigend. Der Nachfrageschub kommt nicht von ungefähr. Zum einen gibt es eine zunehmende Nachfrage für Logistikflächen (Stichwort E-Commerce), zum anderen auch eine Auslagerung einzelner Fertigungsschritte an Logistikdienstleister. Dies trifft auf die Tendenz, dass immer mehr Fläche angemietet und nicht von den Nutzern selbst errichtet wird. Die Folge der stark gestiegenen Investmentnachfrage ist auch bei Logistikimmobilien eine enorme Renditekompression. Welche Möglichkeiten gibt es hier, um sich auf die neuen Marktbedingungen einzustellen?
Diversifizierte Zielmärkte
Logistikimmobilien in Deutschland sind mittlerweile sehr teuer geworden. Dies liegt unter anderem an der hohen Attraktivität des Standorts. Der Logistic Performance Index der Weltbank bewertet den Deutschland als besten Logistikstandort der Welt, zumal die Industrie und der Konsumsektor stark ausgeprägt sind. Um auch weiterhin nachhaltig aufgestellt sein, muss sich der räumliche Investmentfokus verbreitern. Eine Fokussierung auf eine nationale Städtetypologie, ein Land oder einen spezifische Immobilientypus greift zu kurz, da der Bewegungsspielraum angesichts der Vielzahl von Akteuren zu klein wird. Die Zielmärkte müssen daher neu definiert und diversifiziert werden: Auch Lagen abseits der absoluten Hotspots (z. B. Magdeburg) oder neue Länder können nachhaltig interessant sein und das Investmenttableau erweitern. Engagements in Märkten wie Osteuropa (Polen, Tschechien etc.) oder in Nordeuropa können sehr lukrativ sein. Notwendig ist hierzu eine gute Marktkenntnis und optimalerweise eine Präsenz vor Ort.
Diversifizierte Risikostrategien
Core-Immobilien sind risikoarm und einfach zu managen. Daher befinden sie sich auf nahezu jedem Investmentradar. Die erfolgreiche und auch ökonomisch nachhaltige Platzierung von Kapital wird daher immer schwieriger. Die verfolgte Produktpalette sollte daher bewusst auch risikoreichere Strategien verfolgen. Ob Core+, Value-add oder Opportunistic hängt von den eigenen Strukturen ab. Am wichtigsten ist jedoch, das Risiko gut bewerten zu können. Eine fundierte Marktkenntnis, effiziente Managementstrukturen und ein umfassendes Leistungsspektrum sind hierbei notwendig. In vielen Fällen kann es dann gelingen, dass eine ehemalige Risikoimmobilie durch den „manage to core“-Ansatz erfolgreich in eine Core-Immobilie umgewandelt wird.
Ökologische Transparenz
Ökologische Nachhaltigkeit ist längst kein reiner Marketingbegriff mehr. Im Gegenteil: Es etablieren sich regulatorische Normen und transparente Benchmarkingsysteme, damit Investoren auch belegbar sicher gehen können, dass das Investmentprodukt auch wirklich ökologisch nachhaltig ist. Und der Wille Kapital ökologisch anzulegen wird immer größer. Für Unternehmen, die Investmentprodukte auflegen, wird daher immer wichtiger, das Fundament für eine transparente ökologische Bewertung zu legen. Dafür werden immer Informationen zu den Immobilien, Produkten und Prozessen benötigt. Daher ist auch hier ein reibungsloser Informationsfluss durch eine abgestimmte Digitalstrategie wichtig. Mehr und mehr werden Investoren dies honorieren.
Vermeidung von Klumpenrisiken
Rahmenbedingungen können sich ändern, auch wenn diese vielleicht Jahrzehnte lang stabil aufgestellt waren. Ein plakatives Beispiel ist die Automobilindustrie. Die Umstellung vom Verbrenner auf das E-Aggregat ist eine Zäsur. Nicht mehr Motor-, sondern Batterie- und Softwarekompetenz sind gefragt. Die Anzahl der Bauteile beträgt zudem nur einen Bruchteil und die Versorgung mit Ersatzteilen wird ebenfalls komplett neu organisiert. Ein Beispiel: Standorte für 3D-Druck in Werksnähe statt dezentrale Ersatzteillager in der geografischen Mitte Deutschlands werden wichtig. Eine solche Entwicklung hatte kaum jemand vorhergesehen. Das Automotivesegment ist daher in vielen Portfolios sehr stark vertreten, weil es vormals als sehr krisenresistente Branche wahrgenommen wurde. Für das Asset-Management wird es zukünftig immer wichtiger, bestimmte sektorale (aber auch geographische und typologische) Cluster zu vermeiden.
Diversifizierte Anlagevehikel
Um die obigen Ziele zu vermeiden oder um den Gestaltungsspielraum bei Anlagevehikeln auszureizen muss das Spektrum der angebotenen Varianten erweitert werden. Während vor rund einem Jahrzehnt die Mehrheit der Immobilien noch in offenen oder geschlossenen Fonds platziert wurden, sieht das Angebot heutzutage vielfältiger aus. Denn der Markt für Immobilienanlagen-Vehikel entwickelt sich ständig weiter, um Anlegern flexibel und innovative Immobilienanlageprodukte bieten zu können. Meist sind es heutzutage Spezialfonds aber auch Real-Estate-Investment-Trusts (REITs) werden immer wieder thematisiert. Attraktiv sind auch regulierte wie unregulierte luxemburger bzw. irische Vehikel. Die Wahl eines Immobilien-Vehikels hängt ab von der geplanten Art der Finanzierung, der vorgesehenen Anlegerbasis, der Art der Investitionen und den jeweiligen steuerlichen Implikationen. Ein breit angebotene Palette kann neben einer Wertmaximierung auch die Anlegeransprache erhöhen und verbreitern.
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Konkrete Beispiele in der Praxis
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Ausblick
Auch zukünftig werden sich regulatorische Normen ändern, sich die Technik weiter entwickeln und die Rahmenbedingungen kontinuierlich verändern. Auch ohne externe Schockeffekte wie eine Pandemie wird sich das Immobilienmanagement bei Logistikimmobilien wie auch bei allen anderen Assetklassen beständig anpassen müssen. Meist wird es hier nicht um disruptive Veränderungen, sondern eher um Evolutionsschritte handeln. Es kommt also darauf an, stets sensibilisiert in die Zukunft zu blicken und Veränderungen in Angriff zu nehmen, bevor der Handlungsdruck zu groß wird. Dabei hat die Immobilienwirtschaft die besondere Herausforderung, mit einem extrem langlebigen, aufwändigen, kostenintensiven und vor allem immobilen Produkt zu arbeiten.
Dies bedeutet:
- Strukturen stets neu evaluieren und ggf. anpassen, um effiziente Prozesse zu gewährleisten
- Beständig in Schulungen und Weiterbildungen des Personals investieren, um sich mit neuesten Normen, Bauweisen oder Techniken vertraut zu machen
- Eine nachhaltige Digitalstrategie lebendig zu halten, da dies ein kontinuierlicher und kein einmaliger Vorgang ist
- Den Dreiklang von ökonomischer, ökologischer und sozialer Nachhaltigkeit in die Unternehmens-DNA zu integrieren
- Das Personal als eine der wichtigsten Ressourcen im Unternehmen zu entwickeln, denn keine Technik kann ein eingespieltes und aufeinander abgestimmtes Team ersetzen
Wenn diese Maßgaben erfüllt werden, kann das Management von Logistikimmobilien erfolgreich transformiert werden – und bleiben.