GARBE PYRAMID-MAP: Rekordnachfrage lässt europäische Logistikmieten weiter ansteigen

News 02/02/2023

Hamburg, 2. Februar 2023. Trotz der geopolitischen Krisen zeigt sich die Flächennachfrage für Logistikimmobilien im Jahr 2022 äußerst robust. Der hohe Bedarf trifft in vielen Teilmärkten Europas auf ein knappes Flächenangebot. So kommt es zu anhaltenden Steigerungen der Spitzenmieten für Logistikimmobilien. Getrieben wird diese Entwicklung auch durch deutliche Zuwächse der Finanzierungs- und Baukosten. Auf dem Investmentmarkt erfahren die Renditen im zweiten Halbjahr 2022 eine nahezu flächendeckende Dekompression, wobei die Dynamik in den einzelnen Ländern und regionalen Märkten sehr unterschiedlich ausfällt.

 

Zu diesen Erkenntnissen kommt GARBE Research in seiner aktuellen GARBE PYRAMID-Map zum zweiten Halbjahr 2022, eine Übersicht zu Spitzenmieten und -Nettoanfangsrenditen für die 122 wichtigsten europäischen Teilmärkte für Logistikimmobilien in 23 Ländern.

Besonders starke Mietpreisanstiege verzeichneten im Laufe des zweiten Halbjahres 2022 vor allem die Teilmärkte im Vereinigten Königreich und Irland. Dort heben sich vor allem London (+3,00 Euro/qm) und Birmingham (+0,70 Euro/qm) ab. Daneben gibt es einen breiten Bereich an Teilmärkten zwischen München und Warschau, der mit einer hohen Dynamik auffällt. Besonders hervorzuheben sind hier Prag (+1,40 Euro/qm), München und Brünn (je +0,80 Euro/qm). In den skandinavischen Hauptstädten Oslo und Helsinki gibt es ebenfalls deutliche Zuwächse (je +0,70 Euro/qm). Insgesamt lagen die Mietpreissteigerungen auf den Logistikimmobilienmärkten in Europa im Mittel bei 0,40 Euro/qm.

Tobias Kassner, Head of Research bei GARBE Industrial Real Estate, erklärt: „Die hohe Flächennachfrage verdeutlicht die Stabilität des Vermietungsmarktes. Allerdings wirken Flächenknappheit und rückläufige Neubautätigkeit im Zuge der gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten limitierend. Die Dynamik bei der Mietentwicklung wird daher vorerst anhalten.“

Der bereits seit Jahren andauernde Zuwachs der Spitzenmieten setzt sich auch auf dem deutschen Markt im zweiten Halbjahr 2022 fort. Die Märkte mit der höchsten Dynamik sind neben München weitere Top-Standorte wie Hamburg, Düsseldorf und Stuttgart (+0,60 Euro/qm). Aber auch in Sekundärmärkten wie Duisburg, Koblenz und Regensburg gibt es entsprechende Zunahmen bei Prime-Objekten. Die höchsten Spitzenmieten wurden zuletzt in den sieben Top-Standorten erzielt. Sie variieren zwischen 7,00 Euro/qm in Köln und 9,00 Euro/qm in München.

Dazu Kassner: „Der Mangel an Flächenpotenzialen und Arbeitskräften in den Top-Logistikregionen führt dazu, dass die Mieter immer stärker auf Sekundärmärkte und Nebenlagen ausweichen. Die zunehmende Akzeptanz dieser Standorte zeigt sich auch in der Mietendynamik. Beispiele hierfür sind Dortmund, Duisburg und Dresden mit jährlichen durchschnittlichen Wachstumsraten von bis zu zehn Prozent in den vergangenen fünf Jahren.“

Die nachlassende Vermietungsleistung zum Jahresende in einigen deutschen Logistikregionen lässt sich in den meisten Fällen mit der historisch niedrigen Leerstandsquote erklären, denn zu vermietende Flächen stehen kaum zur Verfügung. Darüber hinaus hat die gedämpfte konjunkturelle Stimmung auch zur Verschiebung von einigen Abschlüssen geführt.

Kassner ergänzt: „Der Bereich E-Commerce ist als Treiber der Flächennachfrage im Jahr 2022 zu einem erheblichen Teil ausgefallen. Wir gehen davon aus, dass Unternehmen aus diesem Segment ihre Aktivitäten im Laufe des Jahres 2023, spätestens 2024, wieder verstärken – mit entsprechenden Auswirkungen auf die Flächennachfrage. Diese wird aber nur auf Rekordniveau bleiben können, wenn das Flächenangebot durch die Ausweisung neuer Baugrundstücke ausgeweitet werden kann.“

 

Investmentmarkt Europa

Die Rahmenbedingungen auf dem Finanzierungsmarkt in Europa haben sich im Verlauf des Jahres 2022 fundamental geändert. Nachdem das erste Halbjahr durch bereits geplante Transaktionen geprägt war, kühlte das Marktgeschehen nach der Sommerpause deutlich ab. Die Folge war eine spürbare Dekompression der Spitzen-Nettoanfangsrenditen des zweiten Halbjahres 2022. Innerhalb Europas zeigen sich dabei unterschiedliche Dynamiken. Gegenüber dem ersten Halbjahr 2022 legten zum Beispiel Topmärkte wie Wien, Rotterdam und Stockholm bei den Nettoanfangsrenditen um 70 Basispunkte zu, wie Zahlen von GARBE zeigen. Andernorts, wie etwa in osteuropäischen Sekundärmärkten mit einem bereits hohen Renditeniveau (z. B. Ljubljana, Debrezin), fiel der Zuwachs mit zehn bis 20 Basispunkten hingegen deutlich moderater aus.

Obwohl die Renditen zuletzt stark angestiegen sind, zeigt sich im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre in nahezu allen europäischen Logistikregionen eine Renditekompression. Dabei gibt es Renditen unter vier Prozent noch in den deutschen Topmärkten, Leipzig und Paris.

Auf dem deutschen Investmentmarkt für Logistikimmobilien zeigt sich eine verminderte Dynamik: Je nach Region stiegen die Spitzen-Nettoanfangsrenditen zwischen 30 und 40 Basispunkten an und lagen in Berlin bei 3,4 Prozent, in München bei 3,5 Prozent sowie in Hamburg und Frankfurt bei jeweils 3,6 Prozent.

 

Ausblick

Aktuell normalisieren sich Energiepreise und Inflation. Die Wirtschaftsentwicklung und das Konsumklima zeigen positive Tendenzen. Insgesamt rechnet GARBE mit einer Entspannung ab Mitte 2023. Dann kann der Investmentmarkt wieder seine gewohnte Fahrt aufnehmen und die Nachfrage nach Flächen weiteres Momentum gewinnen.

Weitere Zahlen und methodische Informationen entnehmen Sie der interaktiven GARBE PYRAMID-MAP. Die Daten, auf die in der Pressemitteilung Bezug genommen wird, stammen aus dem PYRAMID-Projekt.

 

 

GARBE PYRAMID: Stärkste Veränderungen der

Spitzenmiete und Spitzen-Nettoanfangsrendite

Top 10 – höchste Spitzenmiete in Europa
Land	Region/Stadt	2022	CAGR 2018–2022
United Kingdom	London-Heathrow	23,50	6,20
United Kingdom	London	21,20	7,50
Schweiz	Genf	14,40	2,00
Norwegen	Oslo	11,80	3,00
Schweiz	Zürich	11,50	2,60
Irland	Dublin	10,40	5,20
Finnland	Helsinki	10,30	4,30
United Kingdom	Birmingham	9,20	7,90
United Kingdom	Bristol	9,10	6,00
United Kingdom	Manchester	9,10	7,20

Quelle: GARBE Research

Top 10 – Topmärkte mit niedrigster Spitzen-Nettoanfangsrendite in Europa
Land	Region/Stadt	2022	CAGR 2018–2022
Deutschland	Berlin	3,40	-5,70
Deutschland	München	3,50	-3,30
Deutschland	Frankfurt	3,60	-3,20
Deutschland	Hamburg	3,60	-3,20
Deutschland	Düsseldorf	3,80	-2,50
Deutschland	Stuttgart	3,90	-1,80
Deutschland	Köln	3,90	-2,40
Deutschland	Leipzig	3,90	-3,50
Frankreich	Paris	3,90	-4,00
Frankreich	Lyon	4,00	-3,40

Quelle: GARBE Research