GARBE PYRAMID MAP: Rasant ansteigende Mieten in Europa unterstreichen Resilienz der Assetklasse Logistikimmobilien

News 06/09/2022

• 70 Prozent der europäischen und 90 Prozent der deutschen Logistikimmobilien verzeichnen seit Ende des zweiten Halbjahres 2021 Mietpreissteigerungen
• Trotz hoher Investmentnachfrage stockt die Renditekompression und die europäischen Spitzenmärkte erleben sogar eine Kehrtwende
• Flächennachfrage trotz Krisen anhaltend hoch, zusätzliche Potenziale kommen von Inshoring sowie Re-/Nearshoring

Hamburg, 06. September 2022. Die Nachfrage nach Logistikimmobilien in Europa hält weiterhin an und lässt die Mietpreise signifikant steigen. Diese Entwicklung wird im Neubaubereich zudem durch die gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten forciert. Insgesamt verzeichneten 70 Prozent der untersuchten europäischen Märkte seit dem Ende des zweiten Halbjahres 2021 einen deutlichen Anstieg und 30 Prozent keine Veränderung der Mietpreise. Bemerkenswert dabei: In keiner Region war das Mietwachstum negativ. Zu diesen Erkenntnissen kommt GARBE Research in seiner aktuellen GARBE PYRAMID MAP zum ersten Halbjahr 2022, eine Renditen- und Mietenkarte für die 122 wichtigsten europäischen Teilmärkte für Logistikimmobilien in 23 Ländern.

Insbesondere in Manchester (0,8 Euro/qm/Monat), Newcastle (0,7 Euro/qm/Monat), London-Heathrow, Köln und Prag (0,6 Euro/qm/Monat) sind die Mietanstiege im ersten Halbjahr 2022 besonders stark. „Seit dem Ende des zweiten Halbjahres 2021 sind die Mieten in den 122 betrachteten europäischen Logistikregionen um durchschnittlich 20 Cent/qm gestiegen.“ sagt Tobias Kassner, Leiter Research und Mitglied der Geschäftsleitung bei GARBE.

In Deutschland zeigt sich ein noch deutlicheres Bild: So stiegen die Mieten seit dem Ende des zweiten Halbjahres 2021 in 90 Prozent der 29 deutschen Teilmärkte. Bei zehn Prozent der Märkte gab es keine Veränderung. Deutliche Anstiege sind in Köln (0,6 Euro/qm/Monat), Berlin, Duisburg, Dortmund, München (0,5 Euro/qm/Monat), Hamburg, Kassel und Düsseldorf (0,4 Euro/qm/Monat) zu verzeichnen.

Kassner kommentiert: „In Deutschland forciert der anhaltende Flächenmangel und die weiterhin hohe Nachfrage das Mietpreiswachstum immens. Die durchschnittliche Spitzenmiete ist in Deutschland seit Ende des zweiten Halbjahres um 20 Cent/qm/Monat gestiegen, in den sieben Top-Märkten sogar um 40 Cent/qm/Monat.“

Laut GARBE bleibt die Nachfrage nach Logistikflächen anhaltend hoch. Vor allem das Brot-und-Butter-Geschäft hat eine hohe Flächennachfrage generiert, die durch weitere Potenziale aus den Bereichen Inshoring (Verlagerung von Standorten aufgrund veränderter nachteiliger Rahmenbedingungen im eigenen Land), Reshoring (Rückverlagerung des Unternehmens vom Schwellenland in das Ursprungsland) und Nearshoring (Verlagerung des Geschäftsbetriebs in ein nahe gelegenes Land) als auch E-Commerce und erhöhter Lagerhaltung weiter genährt wird.

Die hohe Nachfrage spiegelt sich auch in einer stark ausgeprägten Transaktionsaktivität auf nationaler wie europäischer Ebene wider: Dennoch wurde auch der Logistikimmobilienmarkt von den veränderten politischen und ökonomischen Rahmenbedingungen wie Inflation, gestörten Lieferketten, intensivierten Risikoprüfungen sowie hohen Finanzierungskosten beeinträchtigt.

Erstmals seit der ersten GARBE PYRAMID Publikation (zweites Halbjahr 2020) werden in einigen Märkten wieder steigende Spitzen-Nettoanfangsrenditen beobachtet. Rund 22 Prozent der untersuchten europäischen Märkte verzeichneten seit dem Ende des 2. Halbjahres 2021 steigende Renditen. Vor allem die europäischen Spitzenmärkte wie London (0,6 Prozent), Birmingham und London-Heathrow (0,3 Prozent) erlebten eine Dekompression, da diese Märkte bereits auf einem sehr hohen Preisniveau lagen. In 34 Prozent der europäischen Märkte blieben die Renditen stabil und 44 Prozent erlebten eine Renditekompression, die sich noch vor dem Ukraine-Krieg ereignete. Dies betraf vor allem Märkte wie Genf (-1,0 Prozent), Piacenza (‑0,9 Prozent), Verona und Turin (-0,7 Prozent).

In Deutschland zeichnet sich ein ähnliches Bild ab: 31 Prozent der 29 deutschen Teilmärkte erlebten seit dem Ende des 2. Halbjahres 2021 eine Trendumkehr der Renditekompression. Dies betraf vor allem die deutschen Top 7-Märkte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) sowie Duisburg und Erfurt (0,1 Prozent). In 66 Prozent der deutschen Märkte blieben die Renditen stabil. Lediglich 3 Prozent der deutschen Märkte – die Logistikregion Bielefeld – erlebten noch eine Renditekompression (- 0,2 Prozent).

Jan Dietrich Hempel, Geschäftsführer von GARBE Industrial Real Estate bewertet die veränderte Marktsituation: „Die Globalisierung steht derzeit auf dem Prüfstand. Die Veränderung der Lieferketten aufgrund des Ukraine-Krieges und der chinesischen Null-Covid-Politik fordern Unternehmen auf, nach Möglichkeiten zu suchen, die Produktion näher an den Verkaufsort zu bringen und die Lagerbestände zu erhöhen, um wettbewerbsfähig zu bleiben.“ Und Hempel ergänzt: „Durch die Flächenverknappung werden nun auch B- und C-Standorte nachgefragt. In Summe ist aber sehr deutlich zu sehen, dass sich der Logistikimmobilienmarkt auch weiterhin sehr robust entwickelt und für Investoren europaweit attraktiv bleibt.“

Ausblick

Für die zukünftige Entwicklung gehen wir aktuell davon aus, dass die durchschnittliche europäische Spitzenmiete bis zum Jahresende 2022 um voraussichtlich weitere 10 Cent/qm/Monat steigen wird. Bis Ende 2023 sind sogar weitere 20 Cent/qm möglich. Der durchschnittliche Mietpreis könnte somit bis zum zweiten Halbjahr 2023 bei rund 6,3 Euro/qm/Monat liegen.

Für die durchschnittliche Spitzenmieten-Entwicklung der deutschen Top7-Märkte erwarten wir bis Ende 2022 einen Anstieg von weiteren 20 Cent/qm/Monat. Bis Ende 2023 sind sogar weitere 30 Cent/qm/Monat möglich. Der durchschnittliche Mietpreis könnte somit bis zum 2. Halbjahr 2023 bei rund 7,6 Euro/qm/Monat liegen.

Zu den zukünftigen Spitzen-Nettoanfangsrenditen lassen sich momentan keine stichfesten Prognosen tätigen, da die momentane Marktsituation zu starke Fluktuationen aufweist. Grundsätzlich rechnen wir mit einer Entspannung der wirtschaftlichen Lage ab Beginn 2023.

Weitere Zahlen und methodische Informationen entnehmen Sie der interaktiven GARBE PYRAMID MAP. Die Daten, auf die in der Pressemitteilung Bezug genommen wird, stammen aus dem PYRAMID-Projekt.