Die GARBE PYRAMID-Map 2021

Der Name PYRAMID lässt sich in englischer Sprache leicht aufschlüsseln: Pan-European Yield and Rent Assessment Map In Detail. Kurzgefasst bietet die GARBE PYRAMID-Map für 2021 aktuelle, detaillierte und kompakte Informationen über die Spitzenmieten und -renditen sowie ihre Veränderungsdynamiken. Die Karte ist in ihrer geografischen Übersicht einzigartig und unterstreicht die zunehmende gesamteuropäische Ausrichtung der GARBE Industrial Real Estate GmbH. Die GARBE PYRAMID wird regelmäßig zum Jahresanfang neu erscheinen. Wesentliche Erkenntnisse der aktuellen GARBE PYRAMID zeigen wir Ihnen hier.

Magdeburg führt das Feld der Renditekompression an

Bezogen auf die vergangenen fünf Jahre ist im gesamteuropäischen Kontext eine deutliche Renditekompression erkennbar. Von allen 123 untersuchten Logistikmärkten Europas war der Druck auf die Renditen in Magdeburg mit einer durchschnittlichen Renditekompression von fast zehn Prozent am stärksten ausgeprägt. Dies liegt vor allem daran, dass Magdeburg eine gute geografische Lage besitzt und noch verfügbare Flächen vor Ort liegen. Dazu kommt das moderate Preisniveau, gekoppelt mit verfügbaren und günstigen Arbeitskräften, so dass Magdeburg stark an Attraktivität zugelegt hat. Der Pandemie zum Trotz konnten darüber hinaus das niederländische Eindhoven und das französische Lyon ihre Bedeutung als wesentliche europäische Logistikmärkte ausbauen und erlebten einen signifikanten Rückgang der Spitzenrendite.

Deutsche Top-Logistikmärkte bilden europäische Spitzenmärkte

Allein sechs von sieben europäischen Top-Logistikregionen befinden sich in Deutschland. Unter den analysierten 123 europäischen Logistikmärkten weisen Berlin und München mit 3,5 % die niedrigsten Spitzenrenditen auf. Nur London inklusive Heathrow kann einen ähnlichen Wert wie die deutschen Regionen vorweisen.

Sekundärmärkte in Osteuropa als Investmentopportunitäten

Investmentopportunitäten mit hohen Spitzenrenditen (und somit noch günstigen Kaufpreisen) sind vor allem noch in osteuropäischen Sekundärmärkten zu finden. Dies liegt in erster Linie an den noch günstigen Preisen sowie an ausbaufähigen infrastrukturellen Voraussetzungen. Mit der steigenden europäischen Logistikflächennachfrage werden vor allem Sekundärmärkte bedeutender für transeuropäische Lieferketten und zunehmend interessanter für Investoren.

Ehemals günstiges Berlin mit bemerkenswerter Transformation

Europäische Spitzenmieten sind in den letzten fünf Jahren in fast allen Logistikregionen konstant gestiegen. Berlin und London liegen unter den Märkten mit den stärksten Mietwachstumsdynamiken der letzten fünf Jahre. Bemerkenswert ist vor allem das rasante Aufsteigen von Berlin als einem der Top-Logistikstandorte Deutschlands, was anhand des Mietenwachstums exemplarisch dargestellt wird. Während die Spitzenmiete 2016 in Berlin nur 4,90 EUR/qm betrug, lag sie 2020 bereits bei 6,60 EUR/qm. Diese beachtenswerte Transformation ist vor allem zu erklären durch die vielen ansässigen Konsumenten, die vielen günstigen Arbeitskräfte und die bis vor Kurzem noch gute Flächenverfügbarkeit. Darüber hinaus ist Berlin als Schnittpunkt zwischen Zentral- und Osteuropa sehr gut gelegen. 

Gemessen am Mietenwachstum stechen sonst vor allem andere aufstrebende Sekundärmärkte wie beispielsweise Belfast, Budapest und Bratislava deutlich hervor.

Brexit keinen Einfluss auf teuersten Standort London

Fünf von sieben europäischen Top-Regionen nach Spitzenmieten liegen nicht im Währungsraum des Euro. Dies liegt unter anderem daran, dass in Regionen wie Genf oder Oslo das Lohnniveau allgemein deutlich höher ist. Als Drehscheibe internationaler Logistik stellen London und der Teilmarkt London-Heathrow die höchsten aufgerufenen Spitzenmieten, da hier eine massive Nachfrage auf eine sehr geringe Flächen- bzw. Grundstücksverfügbarkeit mit gleichzeitig hohen Preisen trifft. Durch den Brexit und die Corona-Pandemie wurde diese Entwicklung sogar noch verstärkt.

Südeuropa starker Nachholbedarf

Günstige Logistikstandorte sind vor allem noch in Südeuropa vorhanden. Da auch diese Sekundärmärkte im Rahmen des wachsenden europäischen Logistikflächenbedarfs eine größere Rolle spielen werden, sind hier stärkere Wachstumsdynamiken zu erwarten.