Country Scope Frankreich

Key Facts Logistics Real Estate Market France:

	Logistikflächenbestand: 49,2 Mio. qm (Q2 2022) (2018-Q 2/2022: +5,0 % Ø-jährliches Wachstum; +9,6 Mio. qm)
	Spitzenmiete: EUR 5,80/qm (Q4 2022 – Update Juli 2023) (2018-2022: +4,8 % Ø-jährliches Wachstum; +EUR 1,20/qm)
	Spitzen-Nettoanfangsrendite: 3,90 % (Q4 2022 – Update Juli 2023) (2018-2022: -4,5 % Ø-jährliches Wachstum; -1,00 %-Punkt)
	Investment Volumen: EUR 7,6 Mrd. (2022) (2018-2022: +17,5 % Ø-jährliches Wachstum; +EUR 3,6 Mrd.)

Frankreich: Die drittgrößte Volkswirtschaft Europas

Mit seinen rund 68 Millionen Einwohner:innen ist Frankreich einer der am weitesten entwickelten und am längsten bestehenden Logistikmärkte in Europa. Seine Schlüsselposition kommt jedoch nicht von ungefähr. Das Land zwischen der Nordsee im hohen Norden, dem Rhein im Osten, dem Mittelmeer im Süden und dem Atlantik im Westen hat seit jeher eine einzigartige Beziehung zum Wasser, die seine Stellung als Handelsnation und damit seinen Ursprung als Top-Logistikmarkt schon vor Jahrhunderten begründet hat. Mit einem Bruttoinlandsprodukt von rund 2,6 Billionen Euro im Jahr 2022 ist Frankreich die zweitgrößte Volkswirtschaft in Europa und die siebtgrößte weltweit.

Aufstrebende Logistikregionen erweitern die Ausdehnung des Gesamtmarktes

Die etablierten Logistikregionen in Frankreich konzentrieren sich hauptsächlich entlang des so genannten „Backbone“, der von Lille über Paris und Lyon nach Marseille verläuft. Weitere etablierte Logistikregionen sind Straßburg, Nantes, Bordeaux und Toulouse. Die anderen Logistikregionen des Landes sind Le Havre am Ärmelkanal, Dijon, ein Knotenpunkt für den Verkehr zwischen Paris, Lyon und Straßburg/Deutschland, sowie Nizza an der Côte d’Azur.

Das Ende der Fahnenstange ist noch nicht erreicht

Im Marktsegment Logistik ist Frankreich durch die zentrale Lage innerhalb Europas und die gut ausgebaute Verkehrsinfrastruktur einer der führenden Standorte in Europa. Auch das Entstehen neuer europäischer Logistik-Hotspots und die EU-Erweiterung haben an dieser führenden Position nichts geändert. Die Beliebtheit von Logistikimmobilien während der Pandemie sowie die Entwicklung hin zum Re-/Nearshoring werden auf absehbare Zeit für eine steigende Nachfrage nach Immobilien und Flächen sorgen. Ein signifikanter Rückgang der Marktnachfrage ist daher in absehbarer Zeit nicht zu erwarten.

Mit der Eröffnung der Pariser Niederlassung im Jahr 2021 verstärkt GARBE sein Engagement auf dem französischen Logistikmarkt. Wir haben Michael Vidamant, Geschäftsführer von GARBE Industrial in Frankreich, gefragt, warum das Potenzial des französischen Logistikmarktes noch lange nicht ausgeschöpft ist.

1) Der französische Logistikimmobilienmarkt gilt als relativ kompakt. Warum schenkt GARBE dem dortigen Markt dennoch besondere Aufmerksamkeit?

Frankreich ist nach Deutschland die zweitgrößte Volkswirtschaft in Kontinentaleuropa, gemessen am BIP. Die geografische Nähe, die Qualität der Infrastruktur, die wirtschaftliche Stabilität und ein globalisiertes Logistikangebot bestärken den Gedanken, dass Frankreich ein Schlüsselgebiet für die europäische Entwicklung von GARBE Industrial ist.
Auch deutsche Investoren sind seit jeher in Frankreich präsent. Im Jahr 2022 beteiligten sie sich mit 5 % an den Logistikinvestitionen. Mit einer Niederlassung in Frankreich kann GARBE seine Kunden auch außerhalb seines historischen Heimatmarktes unterstützen.

Schließlich muss der Begriff „kompakter“ Markt in Bezug auf den französischen Markt relativiert werden, da die Logistik- und Industrieinvestitionen 2022 in Deutschland 9,6 Mrd. Euro und in Frankreich 7,6 Mrd. Euro betrugen. Diese beiden Märkte stehen nach UK an zweiter bzw. dritter Stelle in Kontinentaleuropa und machen zusammen über 40 % der Logistiknachfrage in Kontinentaleuropa im Jahr 2022 aus.

2) Welche besonderen Merkmale unterscheiden den französischen Logistikmarkt vom deutschen?

Auch wenn sich dieser Trend weiterentwickelt, ist Frankreich nach wie vor ein zentralisiertes Land, in dem ein Großteil der Transaktionen über den „Backbone“ (von Lille bis Marseille) abgewickelt wird. Deutschland verfügt über sieben Top-Standorte, die sich regional verteilen. Darüber hinaus gibt es zahlreiche weitere Logistikregionen, die in den vergangenen Jahren im Vergleich zu den Top-Standorten an Bedeutung gewonnen haben.
Historisch gesehen ist das Mietpreisniveau in Frankreich niedriger als in den wichtigsten europäischen Ländern. So stiegen die Spitzenmieten in der Logistik in Europa zwischen 2021 und 2022 um 12 %. Während das Mietwachstum in Paris 9 % betrug, erhöhte sich die Spitzenmiete im selben Zeitraum in München um 17 %.
Dennoch entwickelt sich der Logistikmarkt in beiden Ländern ähnlich: rückläufiges Angebot, robuste Nachfrage, kaum vorhandene Leerstände und steigende Mieten, wenn auch auf einem deutlich niedrigerem Mietniveau als in Deutschland.

3) Wie hat sich die Corona-Krise auf den französischen Markt ausgewirkt und wie wird sie seine zukünftige Entwicklung beeinflussen?

Die Logistik in Frankreich ist seit dem Ende der 2000er Jahre institutionalisiert, wo erstmals die Marke von 2 Mrd. EUR an Investments in Logistikimmobilien überschritten wurde. Die Covid-19-Pandemie hat dazu geführt, dass sich diese Anlageklasse stärker entwickelt hat als andere wie Einzelhandel, Büros oder Hotels. Durch den Aufschwung des Onlinehandels hat die Logistik sich zu einem wichtigen Wirtschaftszweig in Frankreich etabliert. Durch seine zunehmende Bedeutung konnte das Logistikangebot auf Regionen ausgedehnt werden, die bisher nicht etabliert waren. Wir gehen davon aus, dass sich das nationale Logistiknetz ähnlich wie in Deutschland weiter räumlich ausdifferenzieren wird. Hierbei stehen etablierte als auch Wachstumsbranchen im Fokus.

4) Was sind derzeit die wichtigsten Nachfragefaktoren auf dem französischen Markt?

Wie in den meisten europäischen Ländern begleitet der Onlinehandel den wirtschaftlichen Wandel, den die französische Gesellschaft durchläuft. Um diesen Wandel fortzusetzen und gleichzeitig seine Attraktivität zu steigern, integriert der Logistiksektor ökologische Kriterien bereits in einem frühen Stadium seiner Produktionskette. Dies schafft einen Mehrwert für die Nutzer, aber auch für die Gebiete.
Die Covid-19-Pandemie und der Krieg in der Ukraine begünstigen die Aufrechterhaltung und Rückkehr bestimmter Aktivitäten, die zuweilen im Ausland durchgeführt wurden, was zur Unterstützung der künftigen Nachfrage beitragen dürfte.
Auch der Bedeutungszuwachs von ökologischen, technischen und technologischen Aspekten sowie des Erscheinungsbildes und der angebotenen Dienstleistungen bei Nutzern und Investoren, verstärkt den Gedanken, dass im Bestand und bei Projektentwicklungen das Angebot entsprechend ausgerichtet werden muss.

5) Welche Regionen werden voraussichtlich die neuen aufstrebenden Stars in der französischen Logistiklandschaft und durch welche Merkmale unterscheiden sie sich von etablierten Logistikregionen wie Paris oder Marseille?

In der Vergangenheit entfielen zwei Drittel des Flächenumsatzes auf den Backbone (Lille – Paris – Lyon – Marseille). Die Schwierigkeit, verfügbare Grundstücke zu finden, die Komplexität der Verwaltungsverfahren, der steigende Preis in Verbindung mit den Baukosten, die in den historischen Logistikgebieten deutlich höher sind als früher, verstärken die Entwicklung der als zweitrangig betrachteten Standorte. Dank eines sehr guten Verkehrsnetzes, erschwinglicherer Grundstückspreise und geringerer Konkurrenz werden die Hauts de France, der Atlantikbogen und Grand Est tendenziell mehr Marktanteile erobern.